O art. 11, inciso III e §§ 1º e 2º da referida lei conferem ao tabelião a possibilidade de atuar como árbitro imparcial, com funções claras: verificar o cumprimento de condições contratuais, custodiar valores e, ao final, repassá-los à parte devida — tudo com respaldo documental por meio de ata notarial.

1. O que é a “conta garantida” ou escrow account?

A conta garantida é uma conta bancária segregada, instituída por convênio entre a entidade de classe de âmbito nacional (ex: CNB – Conselho Nacional do Notariado) e uma instituição financeira credenciada, que tem por finalidade custodiar valores relacionados a um negócio jurídico.

Seu diferencial está na sua blindagem jurídica: os valores nela depositados não podem ser constritos por dívidas pessoais do depositante, das partes envolvidas ou do próprio tabelião, salvo se relacionadas ao objeto do negócio (art. 11, §1º, Lei 14.711/2023).

2. Vantagens para o advogado e seu cliente

Segurança na execução do contrato

A conta garantida evita riscos como inadimplemento, frustração de condição ou má-fé. O tabelião, como terceiro imparcial, garante a neutralidade da administração dos valores.

Proteção patrimonial

Ao garantir que o valor do negócio esteja em conta protegida contra penhoras externas, evita-se a exposição indevida dos recursos a execuções fiscais ou ações judiciais alheias.

Celeridade e extrajudicialização

A atuação do tabelião permite que atos que poderiam demandar anos no Judiciário (como a discussão sobre a eficácia de um contrato) sejam resolvidos de forma rápida, segura e documentada.

Valor probatório

O §2º do art. 11 permite que o tabelião lavre uma ata notarial registrando:

• A ocorrência ou não das condições pactuadas;
• O repasse do valor ao destinatário;
• A eficácia ou rescisão do negócio.

Esse documento pode constituir título hábil para fins de registro nos termos do art. 221 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), além de servir como elemento probatório robusto em eventual disputa judicial ou arbitral.

3. Quando utilizar a conta garantida?

Esse instrumento é especialmente recomendado para negócios em que:

• Há condições suspensivas ou resolutivas;
• Existe desconfiança entre as partes, mas desejo mútuo de fechar o negócio;
• O valor envolvido exige cautela quanto à liberação dos recursos;
• Há a necessidade de formalização probatória da entrega de documentos, cumprimento de obrigações ou liberação de garantias.

Exemplos práticos:

• Compra e venda de imóvel com desocupação futura;
• Distrato com cláusula de devolução de valores condicionada;
• Transferência de quotas em sociedades familiares;
• Entrega de garantia em negócios fiduciários.

Conclusão

O uso da conta garantida administrada por tabelião de notas representa um avanço no ambiente jurídico e contratual brasileiro, alinhando-se às melhores práticas internacionais de governança negocial e segurança jurídica.

Para o advogado, é uma ferramenta estratégica de gestão de riscos, que reforça sua atuação consultiva e preventiva, além de oferecer uma alternativa eficiente e extrajudicial à judicialização de conflitos contratuais.

Ao compreender e orientar seus clientes quanto a esse mecanismo, o advogado se posiciona na vanguarda de um novo modelo de advocacia: mais proativa, técnica e centrada na segurança jurídica dos negócios

Professor Gilberto Netto

The post A Conta Garantida em Negócios Jurídicos: Segurança, Neutralidade e Eficácia com o Apoio do Tabelião de Notas appeared first on Advocacia Extrajudicial.

1. Disposições Gerais sobre o Registro de Nascidos por Reprodução Assistida

O artigo 512 do Provimento 149 esclarece que o assento de nascimento de filhos gerados por reprodução assistida será inscrito no Livro A, sem necessidade de autorização judicial prévia. A inscrição deve ocorrer mediante o comparecimento dos pais ao cartório, acompanhados da documentação necessária. A presença de ambos os pais é obrigatória, exceto nos casos em que sejam casados ou convivam em união estável, situação em que apenas um dos pais pode comparecer, desde que apresente a documentação exigida.

É importante que o advogado oriente os pais sobre os documentos necessários para o registro, destacando que, no caso de casais homoafetivos, o assento de nascimento deve ser adequado para que constem os nomes dos ascendentes, sem discriminação quanto à ascendência paterna ou materna, como determinado no parágrafo 2º do artigo 512.

2. Documentação Necessária para o Registro

O artigo 513 especifica de forma clara quais documentos devem ser apresentados para o registro de nascimento de filhos por reprodução assistida. São eles:

1. Declaração de Nascido Vivo (DNV): Documento essencial que atesta o nascimento da criança.
2. Declaração da Clínica de Reprodução Assistida: A clínica onde foi realizada a técnica de reprodução assistida deve fornecer uma declaração com firma reconhecida pelo diretor técnico. Essa declaração deve indicar que a criança foi gerada por reprodução assistida heteróloga e listar os nomes dos beneficiários.
3. Certidão de Casamento ou União Estável: Caso os pais sejam casados ou convivam em união estável, devem apresentar a certidão de casamento, a certidão de conversão de união estável em casamento, a escritura pública de união estável ou a sentença que reconhece a união estável.

Nos casos de gestação por substituição, a documentação adicional exigida é um termo de compromisso firmado pela doadora temporária do útero, esclarecendo a questão da filiação, como disposto no parágrafo 1º do artigo 513.

Em situações de reprodução assistida post mortem, ou seja, quando um dos pais falece antes da utilização do material biológico preservado, é necessário apresentar um termo de autorização prévia específica do falecido ou falecida para o uso do material biológico. Esse termo pode ser lavrado por instrumento público ou particular, com firma reconhecida, conforme o parágrafo 2º do artigo 513.

3. Impedimentos ao Registro

O Provimento 149 é claro em sua determinação de que os oficiais registradores não podem recusar o registro de nascimento de filhos havidos por reprodução assistida. Caso haja recusa, o oficial deve comunicar o fato ao juiz competente para as providências disciplinares cabíveis, conforme o § 1º do artigo 514.

É importante que os advogados alertem os clientes sobre o fato de que todos os documentos apresentados durante o processo de registro devem ser devidamente arquivados no cartório, conforme estabelecido pelo § 2º do artigo 514.

4. Gratuidade nos Atos Registrários

Os advogados também devem estar atentos à obrigatoriedade de observância das normas legais que tratam da gratuidade dos atos, conforme o artigo 515. A gratuidade pode ser aplicada aos atos de registro relacionados a filhos havidos por técnicas de reprodução assistida, conforme a legislação local.

5. Direitos e Garantias Fundamentais

O registro de nascimento de filhos gerados por técnicas de reprodução assistida segue uma regulamentação técnica conforme o Provimento 149 do CNJ, e deve ser aplicada a luz dos direitos e garantias previstas na Constituição Federal, especialmente no que tange ao direito à identidade, à igualdade e ao reconhecimento de sua filiação.

A Constituição Brasileira assegura, em seu artigo 5º, a igualdade de todos perante a lei, sem distinção de qualquer natureza. Nesse contexto, é fundamental que as famílias formadas por meio da reprodução assistida tenham seus direitos reconhecidos e protegidos da mesma forma que as famílias tradicionais, assegurando, assim, a dignidade e a cidadania dos filhos nascidos por essas técnicas.

5.1 O Direito à Identidade e à Filiação

O direito à identidade é um direito fundamental reconhecido pela Constituição e pela Convenção sobre os Direitos da Criança, que no seu artigo 7º, estabelece que toda criança tem direito ao nome, à nacionalidade e, tanto quanto possível, à identidade dos pais. O registro civil de nascimento, portanto, é o ato fundamental para assegurar que o filho gerado por reprodução assistida tenha seu nome, sua filiação e sua identidade jurídica reconhecidos formalmente, conforme garantido pela legislação brasileira.

O Provimento 149 do CNJ, ao regulamentar o registro de filhos de reprodução assistida, fortalece esse direito ao garantir que o assento de nascimento seja inscrito de forma clara e justa, sem distinções quanto à origem da técnica utilizada. Além disso, a inclusão de todos os ascendentes, conforme o §2º do artigo 512, sem a necessidade de distinguir a ascendência paterna ou materna, reflete o compromisso com o princípio da igualdade e da não discriminação, garantindo que os filhos, independentemente da forma como foram concebidos, tenham o direito de serem reconhecidos como membros plenos de sua família.

5.2 O Princípio da Não Discriminação e a Igualdade de Direitos

Outro princípio constitucional de suma importância é o da igualdade, que proíbe qualquer tipo de discriminação. O Provimento 149, ao garantir que os filhos de casais homoafetivos, bem como os nascidos por gestação de substituição, tenham seus direitos respeitados e registrados, sem que haja qualquer distinção sobre a forma de concepção, demonstra um compromisso com a igualdade de direitos, conforme estipulado no artigo 5º da Constituição.

No caso específico de casais homoafetivos, o Provimento 149 assegura que o registro será realizado com base nos princípios da dignidade humana e da igualdade, ao possibilitar que ambos os pais sejam reconhecidos na certidão de nascimento, sem distinção quanto à filiação paterna ou materna. Dessa forma, não há qualquer violação do direito à igualdade, seja por orientação sexual dos pais ou pela técnica de reprodução assistida utilizada.

5.3 O Direito à Privacidade e à Autonomia Reprodutiva

O direito à privacidade e à autonomia reprodutiva também se entrelaçam com a regulamentação da reprodução assistida. A escolha dos pais em recorrer às técnicas de reprodução assistida é uma decisão que envolve aspectos profundamente pessoais, e a legislação deve garantir que esse direito seja exercido de forma livre e sem interferências indevidas. A normatização do Provimento 149, ao permitir que o registro de nascimento seja feito de forma direta e sem necessidade de autorização judicial prévia, fortalece o direito à autonomia reprodutiva dos pais, protegendo sua liberdade de escolha sobre como constituir sua família.

Além disso, o artigo 513, que trata da necessidade de documentos como a declaração da clínica de reprodução assistida, assegura a transparência no processo, ao mesmo tempo que protege a privacidade dos envolvidos, como ocorre no caso de gestação de substituição, em que o nome da parturiente não consta no registro de nascimento.

5.4 O Direito à Não Discriminação em Caso de Reprodução Assistida Post Mortem

A regulamentação da reprodução assistida post mortem, conforme os parágrafos 2º e 3º do artigo 513, também é um reflexo do respeito aos direitos e garantias fundamentais. Esse direito reconhece a vontade do falecido, garantindo que seu material biológico seja utilizado de acordo com sua autorização prévia, e assegura que o filho gerado após a morte tenha seus direitos de filiação reconhecidos da mesma forma que os filhos gerados de outras formas.

Dessa forma, o Provimento 149 protege a dignidade do falecido ao respeitar sua autorização e, ao mesmo tempo, preserva o direito do filho post mortem ao seu nome e à sua identidade, sem discriminação quanto à origem de sua concepção.

6. Conclusão

O registro de nascimento de filhos gerados por reprodução assistida, conforme os parâmetros estabelecidos no Provimento 149 do CNJ, reflete o compromisso do ordenamento jurídico brasileiro com os direitos e garantias fundamentais, como o direito à identidade, à igualdade, à autonomia reprodutiva e à dignidade humana. O advogado da advocacia extrajudicial desempenha papel essencial ao orientar e garantir que esses direitos sejam respeitados durante o processo de registro, promovendo a efetivação de direitos constitucionais de uma maneira inclusiva e igualitária, sem distinções quanto à forma de constituição da família.

Com a regulamentação clara e acessível do registro de filhos por reprodução assistida, o ordenamento jurídico brasileiro reafirma a proteção da família, assegurando que todos os filhos, independentemente da técnica utilizada, tenham sua filiação reconhecida e seus direitos plenamente garantidos.

Professor Gilberto Netto –

Contato: gilbertonettojr@gmail.com

whatsapp 31-99313-4421

The post Procedimentos para o Registro de Nascidos por Reprodução Assistida: Orientações para Advogados da Advocacia Extrajudicial appeared first on Advocacia Extrajudicial.

ADIANTAMENTO DA LEGÍTIMA – Qualquer entrega antecipada, por conta da herança, feita pela pessoa, naturalmente ainda em vida, a seu herdeiro. Por exemplo, a doação dos pais feita ao filho ou de um cônjuge para o outro, entende-se como adiantamento da legítima.

ARROLAMENTO SUMÁRIO – Forma simplificada de inventário-partilha, permitida quando todos os herdeiros são capazes e convierem em fazer partilha amigável dos bens deixados pelo falecido, qualquer que seja o seu valor.

ARROLAMENTO SIMPLES – O arrolamento comum que se processará, obrigatoriamente, quando o valor dos bens for igual ou inferior a 2.000 (duas mil) OTN.

COLAÇÃO – Ato pelo qual o herdeiro é obrigado a trazer (ajuntar) à massa comum da herança toda e qualquer espécie de bem que tenha recebido do falecido, naturalmente em vida. A colação de bens é feita pelo valor que lhes foi atribuído na doação, salvo se houve omissão, quando se procederá a nova avaliação. Quando os bens não mais existirem ao tempo da colação, a esta virão pelo preço que tinham ao tempo em que a liberalidade ocorreu. No entanto, não existe a obrigação de se efetuar a colação se o transmitente, à época da transmissão, expressamente houver declarado tratar-se de doação de bens que saíram da parte disponível de sua provável herança.

COMPANHEIRO – A condição de companheiro deverá ser considerada a partir das regras do Código Civil, que define como união estável a existente “entre homem e mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família”. Para se reconhecer a condição de companheiro é necessário que nenhum dos conviventes seja impedido de se casar, exceto na hipótese que se encontre casado e estiver separado de fato ou judicialmente do parceiro anterior.

DISPONÍVEL – A soma de bens de que pode livremente dispor (doar) o testador, sem ofensa aos direitos de seus herdeiros necessários.

DOAÇÃO – Ato de liberalidade pelo qual a pessoa dispõe, a título gratuito, de bens ou vantagens integradas em seu patrimônio. Mas depende da aceitação do donatário, a qual pode ser tácita ou expressa, quando não se exija uma aceitação categórica, como quando a doação é sujeita a encargos. A doação deve ser sempre manifestada por escrito, por instrumento público ou particular (se para a transferência do bem, de que é objeto, não for de sua essência a escritura pública). Em certos casos, considerada como presente ou dádiva que se cumpre pela simples tradição da coisa, pode ser verbal.

DOMÍNIO DIRETO – Situação jurídica, relativa à propriedade, que se gera do desdobramento dos direitos reais sobre a coisa, ficando o proprietário do bem com o domínio direto, pelo que conserva o direito de propriedade sobre a mesma, embora privado do uso e gozo de suas utilidades. No entanto, ele não fica privado do direito de disposição do domínio que lhe é concernente. O domínio direto diz-se, também, domínio limitado, para ser distinguido do domínio pleno, que é o domínio integrado de todos os direitos reais sobre a coisa.

DOMÍNIO ÚTIL – Situação jurídica, relativa à propriedade, que se gera do desdobramento dos direitos reais sobre a coisa, ficando o foreiro com o domínio útil, pelo que o proprietário conserva o direito de propriedade sobre o bem, mas cabe ao foreiro o direito de uso e gozo pela utilização do mesmo.

FIDEICOMISSO – Estipulação de última vontade (testamentária), em virtude da qual o testador, constituindo uma pessoa como herdeiro ou legatário, impõe-lhe a obrigação de, por sua morte ou sob certa condição, transmitir a outra pessoa, por ele indicada, a herança ou o legado. O fideicomisso implica a indicação de dois herdeiros ou legatários sucessivos, mostrando uma forma de substituição de herdeiros ou legatários. Por sua essência, somente é válido quando instituído por disposição testamentária. O primeiro herdeiro ou legatário toma a denominação de fiduciário; o segundo, a quem o fiduciário tem a obrigação de transmitir a herança ou o legado, fideicomissário.

HERDEIRO LEGÍTIMO – É o herdeiro natural, isto é, aquele que é reconhecido pela lei e como tal é convocado para partilhar da herança. Recebe a denominação de herdeiro necessário, em distinção ao herdeiro testamentário. No entanto, o sentido de herdeiro legítimo é mais amplo que o de necessário.

HERDEIRO NECESSÁRIO – Também denominado legitimário ou reservatário. São herdeiros necessários os descendentes (filho, neto, bisneto etc.), ascendentes (pai, avô, bisavô etc.), ou seja, é todo parente em linha reta não excluído da sucessão por indignidade ou deserdação, bem como o cônjuge.

HERDEIRO TESTAMENTÁRIO – É o que é instituído por testamento, para tal não se exigindo qualquer vínculo de parentesco entre o sucedente e o sucessor. Difere do legatário, visto que, como o herdeiro legítimo, também herda a título universal, isso é, sendo titular da universalidade do direito que compõe a herança, nos termos da cláusula testamentária.

HERANÇA – Em sentido comum, geral, é entendido como o conjunto de bens ou o patrimônio deixado por uma pessoa que faleceu. Neste sentido se compreendem todos os bens, direitos e ações do de cujus, como todas as suas dívidas e encargos, a que estava obrigado. A herança, enquanto não partilhada, apresenta-se num sentido de universalidade. E, nesta razão, considera-se como coisa incorpórea. O herdeiro pode alienar ou ceder apenas sua quota ideal, não lhe sendo permitido transferir, para terceiro, parte certa e determinada do acervo até que se processe a partilha. Em sentido restrito, o termo “herança” indica a parte ou quinhão do acervo hereditário que coube a cada herdeiro. Motivo pelo qual se diz que a responsabilidade ou a obrigação do herdeiro não vai além da força da herança, isto é, da parte que lhe foi atribuída.

INVENTÁRIO – Ação especial intentada para que se arrecadem todos os bens e direitos do de cujus (a pessoa falecida), quer os que se encontravam em seu poder, quando de sua morte, ou em poder de outrem, desde que lhe pertençam, para que se forme o balanço acerca desses mesmos bens e das obrigações e encargos ao mesmo atribuídos.

LEGADO – Doação feita em testamento, título particular, destinada a conceder a certa pessoa determinado benefício ou vantagem econômica.

LEGATÁRIO – Designa a pessoa, natural (física) ou jurídica, que foi favorecida ou beneficiada por um legado.

LEGÍTIMA – Porção ou parte da herança que pertence ou cabe aos herdeiros necessários, está contida na porção de bens do de cujus que não poderiam ser dispostos por ele, isto é, dentro da metade dos bens que constituem o patrimônio do falecido.

MEAÇÃO – A parte que cabe ao cônjuge sobrevivente, na sociedade conjugal, parte esta que compreende a metade dos bens anotados no acervo de bens. Desta forma, a meação não implica herança, mas um direito de sócio aos bens da sociedade conjugal, que se mede ou se computa pela metade deles. Herança será a outra metade que competia ao cônjuge falecido.

NUA-PROPRIEDADE – Expressão usada para designar a propriedade que não é plena, em referência ao proprietário que está despojado (despido) de fruir a coisa. Ao titular da nua-propriedade chama-se de nu-proprietário, em distinção ao que a frui, que se diz usufrutuário.

PARTILHA – Divisão de uma coisa ou de várias coisas em partes ou porções, que se determinam segundo as circunstâncias, para que cada uma delas tome um quinhão, que será atribuído à pessoa, que se julga com direito a ele. A partilha é promovida amigável ou judicialmente.

PROPRIEDADE PLENA – Também tratada como propriedade perfeita, assim se diz daquela em que todos os direitos, que lhe são elementares e inerentes, encontram-se enfeixados em mãos de uma mesma pessoa.

RENÚNCIA DE HERANÇA – Negócio jurídico unilateral, pelo qual o herdeiro manifesta a intenção de se demitir dessa qualidade. Há de ser expressa e constar, obrigatoriamente, de instrumento público ou termo judicial, lançado nos autos do inventário, sendo, portanto, solene (a sua validade depende de observância de forma prescrita em lei).

SOBREPARTILHA – Partilha que se processa depois de outra partilha. Assim, sobrepartilha, em realidade, é a segunda partilha ou a nova repartição de bens ou de coisas, que não se partilharam antes.

SONEGADOS – Bens que se subtraíram ao inventário. Sonegar é ocultar bens que devem ser inventariados ou levados à colação.

TESTAMENTO – Ato jurídico revogável e solene, mediante o qual uma pessoa, em plena capacidade e na livre administração e disposição de seus bens, vem instituir herdeiros e legatários, determinando cláusulas e condições que dão destino à parte disponível de seu patrimônio, após a sua morte. Testamento é um ato destinado a testemunhar a vontade do testador.

USUFRUTO – Direito assegurado a alguém para que possa gozar ou fruir as utilidades e frutos de uma coisa, cuja propriedade pertence a outrem, enquanto temporariamente destacado da mesma propriedade. A instituição do usufruto impõe a coexistência de dois titulares de direito sobre a coisa: o nu-proprietário e o usufrutuário. Em relação ao prazo, pode o usufruto ser temporário ou vitalício. 

The post Glossário de Sucessões, Herança e Planejamento Patrimonial appeared first on Advocacia Extrajudicial.

Base Legal para a Mudança

A alteração está prevista no Provimento 93 da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG/2020, com modificações trazidas pelo Provimento 142 da CGJ TJMG/2024, que modificou o artigo 190 do Código de Normas:

Art. 190. São requisitos documentais legitimadores indispensáveis à lavratura da escritura pública que implique alienação, a qualquer título, de imóvel ou de direito a ele relativo, assim como sua oneração, em se tratando de empresa alienante ou devedora, a apresentação de certidão negativa de débito expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União – DAU por elas administrados.

§ 5º A impossibilidade de obtenção de certidão negativa de débitos em meio eletrônico não impede a lavratura da escritura, devendo o tabelião de notas advertir as partes sobre os riscos inerentes ao ato, consignando essa advertência na escritura. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Motivos para a Mudança

A flexibilização da exigência da CND foi motivada por diversos fatores, entre eles:

1. Decisão do Supremo Tribunal Federal (STF)
   • O STF já havia declarado a inconstitucionalidade da exigência da CND como condição para a prática de atos notariais e registrais. Essa decisão reconhece que a falta da certidão não pode ser um impedimento para a formalização de negócios jurídicos.
2. Desburocratização e Agilidade nas Transações
   • A obrigatoriedade da CND muitas vezes atrasava as negociações, pois exigia que o vendedor apresentasse certidões negativas de débitos previdenciários e tributários, o que poderia levar tempo e dificultar a conclusão do negócio.
3. Proteção da Autonomia das Partes
   • A nova regra transfere a responsabilidade de avaliação dos riscos diretamente para os envolvidos na transação, permitindo que compradores e vendedores decidam com base em informações disponíveis, sem uma imposição legal que possa travar a negociação.
4. Fomento ao Mercado Imobiliário
   • Com menos barreiras burocráticas, as transações imobiliárias tendem a se tornar mais dinâmicas, favorecendo a liquidez do mercado e incentivando investimentos no setor.

Como Funciona na Prática?

Com a nova diretriz, as partes envolvidas em uma transação imobiliária não são mais obrigadas a apresentar a CND para lavratura da escritura. No entanto, o tabelião deve informar expressamente aos compradores sobre a ausência dessa certidão, garantindo que tenham plena ciência de possíveis riscos, como débitos tributários vinculados ao imóvel.

Caso haja interesse do comprador, ele ainda pode exigir a apresentação da CND como condição particular para a conclusão do negócio, mantendo assim sua proteção contra eventuais passivos financeiros.

Conclusão

A dispensa da CND representa um avanço na simplificação dos procedimentos notariais e registrais, garantindo mais eficiência ao mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, a mudança reforça a autonomia das partes e a responsabilidade na tomada de decisão. Embora traga benefícios ao agilizar transações, compradores devem continuar atentos e buscar informações sobre a regularidade fiscal dos imóveis para evitar futuros problemas jurídicos.

Essa alteração reflete uma tendência de modernização do sistema registral brasileiro, alinhando-se ao entendimento do STF e contribuindo para um ambiente de negócios mais dinâmico e seguro.

Professor Gilberto Netto

The post A Dispensa da CND na Escritura e os Motivos para essa Mudança appeared first on Advocacia Extrajudicial.

O Novo Artigo 5º-A e Seus Impactos

O dispositivo inserido determina que, para a efetivação do registro ou averbação de atos imobiliários nas serventias de registro de imóveis, é imprescindível o recolhimento integral das parcelas destinadas aos seguintes entes:

• Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais;
• Recompe (Fundo de Compensação dos Registradores Civis das Pessoas Naturais);
• Ministério Público do Estado de Minas Gerais;
• Defensoria Pública do Estado de Minas Gerais;
• Advocacia-Geral do Estado de Minas Gerais.

Além disso, a norma exige que a escritura pública correspondente faça referência expressa ao recolhimento dessas parcelas, mesmo quando lavrada em outras unidades da federação. Essa nova exigência gera um impacto significativo para aqueles que optam por lavrar escrituras fora de Minas Gerais. Isso porque, além do recolhimento obrigatório para a unidade federativa onde a escritura foi lavrada, será necessário também realizar o recolhimento das parcelas destinadas ao Estado de Minas Gerais.

Na prática, essa mudança reduz a viabilidade econômica de lavrar escrituras públicas fora do estado, já que os custos com emolumentos dobram, tornando desvantajoso lavrar atos imobiliários em outras unidades federativas. Com isso, o legislador busca desencorajar a prática de lavratura de escrituras públicas em estados distintos de Minas Gerais para posterior registro dentro do território mineiro.

Considerações Finais

Diante da nova exigência legal, torna-se financeiramente desvantajoso lavrar escrituras públicas em outros estados quando os atos forem registrados em Minas Gerais. O custo dobrado com a obrigatoriedade de recolhimento dos emolumentos para ambas as unidades federativas desestimula essa prática, tornando mais racional e econômico realizar todo o procedimento dentro do próprio estado. Assim, a tentativa de buscar vantagens nos recolhimentos fiscalizatórios ou operacionais em outras jurisdições perde sentido diante do impacto financeiro adicional imposto pela Lei 25.125/2024.

É fundamental esclarecer que a implementação dessa taxa não visa aumentar a receita dos cartórios de Minas Gerais. Antes de se discutirem os custos envolvidos, é importante frisar que os valores arrecadados são destinados exclusivamente aos órgãos públicos, conforme suas devidas participações e responsabilidades.

Professor Gilberto Netto

The post A Inclusão do Artigo 5º-A na Lei 15.421/2004 pela Lei 25.125/2024 e seu Impacto no Registro de Imóveis em Minas Gerais appeared first on Advocacia Extrajudicial.

Neste artigo, vamos explorar por que o advogado deve estar atento a essas comunicações e como ele pode ajudar seus clientes a navegar por esse cenário complexo.

O Que São Operações Suspeitas?

Operações suspeitas são transações que apresentam indícios de envolvimento em atividades ilícitas, como lavagem de dinheiro ou financiamento ao terrorismo. Notários e registradores, ao realizarem atos como compra e venda de imóveis, protesto de títulos ou registro de documentos, têm a obrigação de identificar e comunicar à UIF qualquer operação que pareça suspeita.

Essas comunicações são feitas por meio do Sistema de Controle de Atividades Financeiras (Siscoaf), e o não cumprimento dessas obrigações pode resultar em penalidades para os profissionais envolvidos.

Por Que Isso é Relevante para os Clientes?

Muitas vezes, os clientes não têm conhecimento de que suas transações podem ser alvo de análise por parte de notários e registradores. Uma operação considerada suspeita pode levar a investigações pela UIF, o que pode gerar transtornos, como:

• Bloqueio de recursos: Contas bancárias ou valores envolvidos na operação podem ser bloqueados temporariamente.
• Investigação criminal: O cliente pode ser investigado por suspeita de envolvimento em atividades ilícitas.
• Danos à reputação: Mesmo que a operação seja legítima, o fato de ser alvo de uma comunicação à UIF pode manchar a imagem do cliente.

O Papel do Advogado na Orientação

O advogado tem um papel crucial em prevenir problemas e proteger os interesses do cliente. Aqui estão algumas formas como ele pode atuar:

1. Educação e Conscientização

• O que fazer: Explicar ao cliente as obrigações dos notários e registradores, os tipos de operações que podem ser consideradas suspeitas e os possíveis impactos de uma comunicação à UIF.
• Exemplo: Orientar um cliente que está comprando um imóvel sobre como evitar pagamentos em espécie acima de R$ 100.000,00, que são automaticamente comunicados à UIF.

2. Revisão de Documentos e Transações

• O que fazer: Analisar contratos, recibos e outras documentações para garantir que as transações estejam em conformidade com as normas de PLD/FTP.
• Exemplo: Verificar se os dados do beneficiário final em uma transação societária estão corretos e completos, evitando suspeitas de ocultação.

3. Preparação para Investigação

• O que fazer: Aconselhar o cliente sobre como agir caso seja alvo de uma comunicação à UIF, incluindo a coleta de documentos que comprovem a licitude da operação.
• Exemplo: Auxiliar na preparação de uma defesa técnica, caso o cliente seja notificado sobre uma investigação relacionada a uma operação suspeita.

4. Mediação com Notários e Registradores

• O que fazer: Atuar como intermediário entre o cliente e o notário ou registrador, esclarecendo dúvidas e garantindo que a operação seja realizada de forma transparente.
• Exemplo: Explicar ao tabelião de protesto que o cancelamento de um título no valor de R$ 150.000,00 foi feito de forma legítima, evitando uma comunicação desnecessária à UIF.

Casos Práticos

1. Compra de Imóvel com Pagamento em Espécie:
   • Situação: Um cliente pretende comprar um imóvel e pagar parte do valor em dinheiro vivo.
   • Ação do Advogado: Orientar o cliente a evitar pagamentos em espécie acima de R$ 100.000,00, sugerindo alternativas como transferências bancárias.
2. Cancelamento de Título Protestado:
   • Situação: Uma empresa precisa cancelar um título protestado no valor de R$ 600.000,00.
   • Ação do Advogado: Reunir documentos que comprovem a origem dos recursos utilizados para o cancelamento, evitando que a operação seja considerada suspeita.
3. Doação de Imóvel:
   • Situação: Um cliente deseja doar um imóvel para um amigo.
   • Ação do Advogado: Explicar que doações para pessoas sem vínculo familiar podem ser analisadas com atenção especial e sugerir a elaboração de um contrato detalhado para justificar a transação.

Conclusão

A especial atenção do advogado na orientação de seus clientes sobre as comunicações de operações suspeitas por notários e registradores é fundamental para evitar problemas jurídicos e financeiros. Ao entender as normas de PLD/FTP e atuar de forma preventiva, o advogado não só protege os interesses do cliente, mas também contribui para a integridade do sistema financeiro e jurídico.

Em um mundo onde a transparência e a conformidade são cada vez mais valorizadas, o advogado assume um papel estratégico, garantindo que seus clientes estejam sempre um passo à frente. Oriente, previna e proteja: essa é a missão do advogado moderno.

The post COAF – A Importância do Advogado na Orientação sobre Comunicações de Operações Suspeitas por Notários e Registradores. appeared first on Advocacia Extrajudicial.

A estruturação de um negócio envolve diversas decisões estratégicas, sendo uma das mais relevantes a previsão de mecanismos para a solução de impasses societários. Esses conflitos podem surgir quando há divergências entre os sócios em relação ao futuro da empresa, especialmente em sociedades com participações igualitárias (50/50), onde a possibilidade de deadlock é elevada.

Para ilustrar a questão, imagine-se um escritório de advocacia estruturado na forma de sociedade simples, composto por dois sócios fundadores, cada um com 50% de participação. No contrato social, ficou estabelecido que qualquer alteração na estrutura de atendimento ao cliente — como a adoção de um modelo híbrido, que mescla serviços presenciais e digitais — deve ser aprovada por ambos os sócios.

Diante da crescente demanda por serviços jurídicos online, um dos sócios propõe a modernização do escritório, investindo em tecnologia para digitalizar processos e criar um canal de atendimento automatizado. O outro, no entanto, discorda da mudança, argumentando que o atendimento personalizado e presencial é um diferencial essencial do escritório. Como cada um detém metade do capital votante, nenhuma das partes consegue aprovar sua proposta sem o consentimento da outra, gerando um impasse.

Caso não exista um mecanismo previamente estabelecido para resolver o deadlock, a empresa pode ficar paralisada, prejudicando sua evolução no mercado. É nesse contexto que a cláusula shotgun — também chamada de cláusula buy or sell — pode ser um instrumento eficaz para destravar a situação.

Como funciona a cláusula shotgun?

Prevista em acordos societários, a cláusula shotgun estabelece um procedimento em que um dos sócios pode apresentar uma oferta de compra ou venda da participação do outro, definindo um valuation para a sociedade. O sócio que recebe a oferta pode optar por vender sua participação pelo valor proposto ou, alternativamente, adquirir a participação do ofertante nas mesmas condições.

No exemplo do escritório de advocacia, suponha que o sócio favorável à digitalização (“Sócio A”) decida acionar a cláusula shotgun, notificando o outro sócio (“Sócio B”) com um valuation da empresa e propondo adquirir a participação deste ou vender sua própria participação pelo mesmo valor. O Sócio B, então, deve escolher entre sair da sociedade ou assumir o controle integral do negócio.

Existem diferentes formas de aplicação da cláusula shotgun, sendo as mais comuns:

• Texas Shootout: O sócio receptor da oferta pode apresentar uma contraproposta, iniciando uma espécie de leilão interno. O sócio que oferecer o maior valor adquire a totalidade da sociedade.
• Mexican Shootout (ou Danish Auction): Os sócios submetem propostas sigilosas a um terceiro previamente definido no contrato, e aquele que apresentar a melhor oferta assume o controle da empresa.

O papel da advocacia extrajudicial na implementação da cláusula shotgun

A advocacia extrajudicial desempenha um papel essencial na elaboração e aplicação da cláusula shotgun, garantindo que sua redação seja clara, objetiva e juridicamente segura. Além disso, o advogado extrajudicial pode atuar na mediação e prevenção de litígios, ajudando as partes a chegarem a um consenso sem recorrer ao Judiciário.

Um contrato bem estruturado deve considerar fatores como:

• Assimetria financeira e de informação: Evitar que um sócio imponha um valuation desfavorável ao outro, criando um cenário de abuso de direito.
• Boas práticas na fixação do valuation: Assegurar que o valor estabelecido reflita a realidade da empresa e que ambas as partes possam acessá-lo de maneira justa.
• Definição clara do procedimento: Para evitar dúvidas ou questionamentos futuros sobre a aplicação da cláusula.

Além disso, a advocacia extrajudicial pode atuar na condução do procedimento de buy or sell, garantindo que ele seja realizado dentro dos princípios da boa-fé e da lealdade societária. Isso é fundamental para evitar abusos, como um sócio forçar a ativação da cláusula sabendo que o outro não tem capacidade financeira para adquirir sua participação.

Conclusão

A cláusula shotgun é uma ferramenta eficaz para resolver impasses societários, desde que seja utilizada de maneira ética e equilibrada. Quando bem implementada, ela permite a continuidade do negócio e a saída ordenada de um dos sócios, evitando longos litígios judiciais.

Nesse contexto, a atuação da advocacia extrajudicial é indispensável, tanto na fase de estruturação da sociedade quanto na resolução de conflitos, garantindo que as soluções adotadas estejam alinhadas com os princípios da boa-fé, lealdade e segurança jurídica.

Gilberto Netto

The post A Cláusula Shotgun – Buy or Sell – e o Papel da Advocacia Extrajudicial na Resolução de Impasses Societários appeared first on Advocacia Extrajudicial.

Benefícios da Usucapião Extrajudicial

1. Rapidez e Eficiência: Enquanto a via judicial pode levar anos para ser concluída, a usucapião extrajudicial costuma ser finalizada em poucos meses, garantindo maior celeridade na regularização do imóvel.
2. Redução de Custos: A tramitação administrativa reduz despesas com honorários advocatícios, custas processuais e eventuais perícias judiciais, tornando o procedimento mais acessível ao cidadão.
3. Desafogamento do Judiciário: Ao permitir que casos sejam resolvidos diretamente nos cartórios de registro de imóveis, a usucapião extrajudicial reduz a sobrecarga do Poder Judiciário, permitindo que os tribunais se concentrem em demandas mais complexas.
4. Segurança Jurídica: O procedimento administrativo segue rigorosos critérios documentais e técnicos, garantindo que a posse seja consolidada de forma segura e sem riscos futuros de impugnação.
5. Facilidade no Reconhecimento da Posse: Para quem já ocupa o imóvel há anos e preenche os requisitos legais, a usucapião extrajudicial proporciona um meio eficaz de obter o título de propriedade sem burocracia excessiva.

Facilidades do Procedimento

O interessado deve apresentar requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis competente, instruído com:

• Ata notarial lavrada por tabelião de notas atestando o tempo de posse e sua continuidade;
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes do imóvel;
• Certidões negativas de distribuição de ações possessórias e reais sobre o imóvel;
• Justo título ou outros documentos que demonstrem a origem da posse.

Caso não haja impugnação por parte dos confrontantes ou do Poder Público, o oficial do cartório registra a propriedade em nome do requerente.

Conclusão

O Dr. Gilberto Netto ressalta que a usucapião extrajudicial representa um marco na modernização do sistema registral brasileiro, promovendo a regularização de imóveis de forma mais rápida, acessível e segura. Seu uso crescente demonstra a necessidade de desburocratização e agilidade na solução de conflitos fundiários, beneficiando diretamente os cidadãos que buscam a concretização do direito à propriedade.

Para ler mais artigos como este e se manter atualizado sobre direito extrajudicial, acesse www.advocaciaextrajudicial.com.br e continue nos acompanhando!

Gilberto Netto 31-99313-4421

The post Usucapião Extrajudicial: Benefícios e Facilidades appeared first on Advocacia Extrajudicial.

Advogado

O advogado desempenha um papel fundamental na condução do inventário extrajudicial, garantindo que todos os atos sejam praticados em conformidade com a legislação vigente. Ele é responsável por:

• Assessorar os herdeiros na organização da documentação necessária.
• Elaborar e apresentar petição de inventário e partilha.
• Acompanhar a elaboração da minuta da escritura pública de inventário e partilha.
• Acompanhar a tramitação do procedimento junto ao Tabelião de Notas e ao Ministério Público.
• Esclarecer dúvidas e orientar as partes sobre suas obrigações e direitos no processo sucessório.

A presença do advogado é obrigatória em qualquer inventário extrajudicial, conforme determina a Lei 11.441/07, assegurando que o procedimento seja realizado com segurança e transparência.

Procedimentos e Prazos

1. Encaminhamento da Minuta: O Tabelião de Notas deverá encaminhar a minuta da escritura pública, acompanhada dos documentos instrutórios, exclusivamente por meio eletrônico ao Ministério Público.
   • Devem ser observadas as exigências do Código de Processo Civil e da Resolução CNJ n.º 35/2007.
2. Análise pelo Ministério Público:
   • O Promotor de Justiça deverá instaurar Procedimento Extrajudicial e manifestar-se no prazo de até 15 dias.
   • Caso sejam necessárias diligências ou complementações, o Tabelião terá 15 dias para providência-las, com novo prazo de 15 dias para a manifestação do MP após a devolução.
3. Manifestção Favorável:
   • O Tabelião de Notas deve fazer constar na escritura o nome do Promotor de Justiça e o número do procedimento no MPMG.
   • Após a lavratura, o MP deve receber o traslado da escritura em até 48 horas.
4. Manifestção Desfavorável:
   • Em caso de indeferimento, o Tabelião emitirá certidão registrando a discordância do MP e encaminhará o procedimento à apreciação judicial no prazo de 48 horas.

Hipóteses de Recusa pelo Ministério Público

O Promotor de Justiça poderá se opor à lavratura da escritura nos seguintes casos:

• Inobservância da divisão do quinhão hereditário ou meção em parte ideal dos bens.
• Indícios de fraude, simulação ou dúvidas quanto à vontade do herdeiro menor ou incapaz.
• Prejuízo ou lesão aos direitos do menor ou incapaz.

Considerações Finais

A Resolução Conjunta PGJ CGMP n.º 1/2025 reforça o papel do Ministério Público como fiscal da ordem jurídica, garantindo a segurança jurídica dos inventários e partilhas extrajudiciais envolvendo menores e incapazes. As novas diretrizes permitem maior celeridade ao procedimento, promovendo a desjudicialização sem comprometer a proteção dos direitos dos envolvidos. Com a implementação de sistemas eletrônicos oficiais, o fluxo de trabalho será ainda mais eficiente, garantindo transparência e segurança ao processo.

Vale ressaltar, essa regulamentação é específica para o Estado de Minas Gerais e deve ser observada por todos os envolvidos nos atos notariais e registrais relacionados ao inventário extrajudicial.

Professor Gilberto Netto

The post Procedimentos para Inventário e Partilha Extrajudicial com Crianças, Adolescentes ou Incapazes em Minas Gerais appeared first on Advocacia Extrajudicial.

Identificação da Irregularidade

Antes de iniciar a regularização, é essencial compreender qual é a irregularidade do imóvel. Algumas situações comuns incluem:

• O imóvel estar registrado em nome de terceiros.
• O imóvel não ter sido formalmente transferido ao falecido.
• A existência apenas de uma escritura pública sem registro no cartório de imóveis.
• O imóvel ser de posse, sem documentação oficial de propriedade.

Passos para Regularização

1. Consulta ao Cartório de Registro de Imóveis

O primeiro passo é verificar a titularidade do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis. Caso esteja registrado em nome do falecido, o bem pode ser diretamente incluído no inventário.

2. Verificação de Documentos

Se o imóvel não estiver registrado em nome do falecido, é necessário verificar se há documentos como:

• Escritura pública de compra e venda.
• Contrato particular de compromisso de compra e venda.
• Comprovantes de pagamento.
• Declarações de posse e outros documentos que possam comprovar a aquisição do imóvel.

3. Registro da Escritura de Compra e Venda

Caso haja uma escritura pública que não tenha sido registrada, os herdeiros podem requerer o registro diretamente no cartório de imóveis, permitindo a transmissão do bem no inventário.

4. Ação de Adjudicação Compulsória

Se houver um contrato de compra e venda sem registro, os herdeiros podem ingressar com uma ação de adjudicação compulsória para forçar a transferência do imóvel para o nome do falecido e, posteriormente, realizar a partilha.

5. Regularização por Usucapião

Nos casos em que o falecido possuía o imóvel por muitos anos sem documentação oficial, os herdeiros podem ingressar com uma ação de usucapião para reconhecer a propriedade do bem. Essa ação pode ser feita tanto judicialmente quanto de forma extrajudicial.

6. Inventariando Direitos sobre o Imóvel

Quando o falecido possuía apenas a posse do imóvel, sem registro formal, é possível inventariar os direitos possessórios. Nesse caso, os herdeiros podem partilhar esses direitos no inventário e, posteriormente, buscar a regularização definitiva da propriedade por meio de adjudicação compulsória ou usucapião. Essa estratégia evita complicações na transmissão dos bens e permite que os herdeiros tenham maior segurança jurídica sobre o imóvel.

Conclusão

A regularização de um imóvel no inventário exige atenção e conhecimento sobre os diferentes meios legais disponíveis. A consulta a um advogado especializado é fundamental para garantir que o processo seja realizado de maneira correta e eficiente, evitando complicações futuras para os herdeiros.

Professor Gilberto Netto – Whatsapp 31-99313-4421

The post Como Regularizar um Imóvel no Inventário: Guia Prático appeared first on Advocacia Extrajudicial.