Com a entrada em vigor do Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que incluiu no ordenamento regras para a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, foi consolidado mais um avanço na desjudicialização de conflitos no Brasil. A nova sistemática, prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), permite que situações anteriormente resolvidas apenas no âmbito judicial sejam tratadas diretamente nos cartórios de registro de imóveis. Nesse cenário, o papel do advogado ganha ainda mais relevância como elemento indispensável à segurança e eficiência do procedimento.

O Que é Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

A adjudicação compulsória é o ato que visa transferir para o adquirente a propriedade de um imóvel, quando há um negócio jurídico válido, como uma promessa de compra e venda, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva, mesmo após o cumprimento das obrigações contratuais.

Com o Provimento n.º 150/2023, que alterou o provimento 149 do CNJ, esse procedimento pode ser realizado extrajudicialmente, desde que preenchidos os requisitos legais, proporcionando maior agilidade e menor custo para as partes envolvidas.

Principais Regras da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

1. Fundamento Legal e Aplicação

O art. 440-A estabelece que o procedimento segue os termos do art. 216-B da Lei n.º 6.015/1973, regulamentando atos e negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, permuta, cessões ou promessas de cessão.

2. Legitimidade

Conforme o art. 440-C, podem requerer a adjudicação compulsória:

• Adquirentes ou transmitentes do imóvel.
• Cedentes, cessionários ou sucessores.

3. Assistência Obrigatória de Advogado

O parágrafo único do art. 440-C determina que o requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, com procuração específica para o ato.

4. Imóveis em Parcelamento ou Incorporação

Mesmo que o contrato contenha cláusula de arrependimento, a adjudicação compulsória pode ser requerida se o imóvel estiver em parcelamento do solo urbano ou em incorporação imobiliária, desde que o prazo de carência tenha expirado (art. 440-B, parágrafo único).

A Importância da Comprovação de Quitação

Outro ponto essencial no procedimento de adjudicação compulsória é a comprovação de quitação do contrato. Para que o processo seja realizado de forma extrajudicial, é imprescindível que o comprador tenha cumprido todas as obrigações contratuais, incluindo o pagamento do valor estipulado para a aquisição do imóvel. A falta de comprovação de quitação pode ser um grande obstáculo para a adjudicação, pois o cartório responsável pela formalização da adjudicação exigirá documentos que comprovem a regularidade do pagamento. Sem essa comprovação, o requerente não poderá dar início ao procedimento extrajudicial.

Em muitos casos, mesmo que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado de forma regular, a ausência de comprovantes de pagamento pode inviabilizar o reconhecimento da adjudicação compulsória. Por isso, é fundamental que, antes de iniciar qualquer procedimento, o advogado do requerente analise a documentação, garantindo que todas as obrigações contratuais foram cumpridas e devidamente registradas.

O Papel do Advogado no Procedimento

A adjudicação compulsória pela via extrajudicial, embora mais célere e econômica, exige a participação ativa de um advogado para assegurar que o procedimento atenda aos requisitos legais e resguarde os direitos das partes envolvidas.

1. Análise Jurídica do Negócio

O advogado deve verificar a validade do contrato ou negócio jurídico que fundamenta o pedido, conferindo se as cláusulas atendem às exigências legais e se as condições contratuais foram cumpridas pelo requerente.

2. Elaboração do Pedido

O requerente, assistido pelo advogado, deve apresentar ao cartório a documentação necessária, como o contrato, certidões e procuração específica. A clareza e a robustez do pedido evitam entraves no procedimento.

3. Mediação de Conflitos

Havendo resistência ou impugnação por parte do transmitente ou terceiros, o advogado pode atuar como mediador, buscando soluções consensuais para viabilizar a transferência da propriedade.

4. Segurança Jurídica

A presença de um advogado garante que o procedimento siga os princípios da legalidade e segurança jurídica, evitando futuras discussões judiciais sobre a regularidade da adjudicação compulsória.

Benefícios do Procedimento Extrajudicial

1. Agilidade: Dispensa a necessidade de ação judicial, reduzindo o tempo para a regularização da propriedade.
2. Economia: Menores custos processuais em comparação ao procedimento judicial.
3. Desburocratização: Simplificação dos trâmites, permitindo uma solução mais prática e direta.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial representa uma importante evolução nos processos de regularização de imóveis, permitindo uma solução mais ágil e eficiente para disputas de propriedade. Contudo, obstáculos como a cláusula de arrependimento e a falta de quitação do contrato podem impedir o andamento do processo, caso não sejam adequadamente abordados.

O advogado desempenha um papel fundamental em orientar o cliente sobre a viabilidade do processo, assegurando que todas as condições legais sejam atendidas e que a documentação necessária seja devidamente apresentada, destacando a importância da atuação técnica e estratégica para garantir a segurança e a eficiência do processo.

Professor Gilberto Netto

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