O cenário em que construtoras e proprietárias deixam de cumprir a obrigação de formalizar a transferência de propriedade, mesmo após a entrega dos imóveis e o pagamento integral por parte dos adquirentes, é mais comum do que se imagina. Tal situação gera insegurança jurídica para os compradores, que, embora estejam na posse do bem, não possuem o título de propriedade devidamente registrado em cartório.

Para resolver esse impasse, a adjudicação compulsória extrajudicial tem se apresentada uma alternativa eficaz, célere e menos onerosa em comparação ao processo judicial. Contudo, nos casos em que a empresa tenha encerrado suas atividades ou esteja em situação irregular, o procedimento exige medidas específicas para garantir o direito do adquirente.

A Adjudicação Compulsória como Solução

A adjudicação compulsória é o procedimento pelo qual o adquirente obtém, por meio de decisão judicial ou extrajudicial, o título de propriedade do imóvel, quando o vendedor ou proprietário se recusa ou se omite no cumprimento dessas obrigações.

No âmbito extrajudicial, regulamentado pelo Provimento n. 150 do CNJ , o processo é cedido perante o cartório de registro de imóveis, exigindo documentos que comprovem o adimplemento contratual por parte do adquirente, como o contrato de compra e venda, cessões e quitações.

Pessoa Jurídica Extinta: Como Proceder

Quando uma construtora ou incorporada já envolve suas atividades, surgem desafios adicionais no processo de adjudicação. O Art. 440-U do Código Nacional de Normas, Provimento 149 CNJ, fornece soluções específicas para esses casos:

1. Notificação à Pessoa Jurídica:
   • Caso a empresa ainda esteja ativa, a notificação poderá ser entregue a uma pessoa com poderes de gerenciamento, administração ou responsável pela coleta de correspondências.
2. Pessoa Jurídica Extinta:
   • Se a empresa estiver extinta, a notificação será enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido .
   • Na ausência de informações sobre o liquidante ou administrador, ou se estes estiverem em local incorreto ou desconhecido, a notificação será feita por meio de edital público .
3. Edital de Notificação:
   • O edital, amplamente divulgado, substitui a notificação direta, garantindo que os esforços para localizar o responsável sejam documentados.
4. Documentação Complementar:
   • A extinção da empresa, comprovada por certidão da Junta Comercial ou de outro órgão competente, deverá ser anexada ao processo de adjudicação.

Segurança Jurídica para os Adquirentes

A adoção desses procedimentos garante que o direito do adquirente não seja prejudicado pela omissão ou inatividade da empresa vendedora. O objetivo é evitar que a ausência do responsável legal impeça a regularização da propriedade.

Além disso, o procedimento extrajudicial:

• Reduza custos e prazos: evita a morosidade de uma ação judicial.
• Promove celeridade: o cartório conduz o processo de forma técnica e objetiva.
• Garantia de segurança jurídica: o título de propriedade é formalizado em conformidade com a legislação vigente (Provimento 149 do CNJ).

O Papel do Advogado no Processo de Adjudicação

O advogado desempenha um papel fundamental na condução de processos de adjudicação compulsória, especialmente em casos complexos, como os que envolvem empresas extintas. Cabe ao advogado:

• Reunir e organizar a documentação necessária: contratos, comprovantes de pagamento e certificações.
• Analisar as soluções do procedimento extrajudicial: identificando possíveis obstáculos e apresentando soluções.
• Elaborar notificações e pedidos: garantindo que todas as etapas sejam cumpridas de acordo com a legislação.
• Acompanhar o processo junto ao cartório: garantindo o andamento regular do procedimento.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma ferramenta poderosa para resolver impasses relacionados à inércia de construtoras e incorporadas na formalização da transferência de propriedade. Mesmo em situações complexas, como a extinção da pessoa jurídica responsável, o Provimento n. 150 do CNJ oferece mecanismos claros e objetivos para proteger os direitos dos adquirentes.

Com a orientação de um advogado qualificado, o processo pode ser demorado de forma eficiente, garantindo a regularização do imóvel e a segurança jurídica necessária para o pleno exercício da propriedade.

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Com a entrada em vigor do Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que incluiu no ordenamento regras para a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, foi consolidado mais um avanço na desjudicialização de conflitos no Brasil. A nova sistemática, prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), permite que situações anteriormente resolvidas apenas no âmbito judicial sejam tratadas diretamente nos cartórios de registro de imóveis. Nesse cenário, o papel do advogado ganha ainda mais relevância como elemento indispensável à segurança e eficiência do procedimento.

O Que é Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

A adjudicação compulsória é o ato que visa transferir para o adquirente a propriedade de um imóvel, quando há um negócio jurídico válido, como uma promessa de compra e venda, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva, mesmo após o cumprimento das obrigações contratuais.

Com o Provimento n.º 150/2023, que alterou o provimento 149 do CNJ, esse procedimento pode ser realizado extrajudicialmente, desde que preenchidos os requisitos legais, proporcionando maior agilidade e menor custo para as partes envolvidas.

Principais Regras da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

1. Fundamento Legal e Aplicação

O art. 440-A estabelece que o procedimento segue os termos do art. 216-B da Lei n.º 6.015/1973, regulamentando atos e negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, permuta, cessões ou promessas de cessão.

2. Legitimidade

Conforme o art. 440-C, podem requerer a adjudicação compulsória:

• Adquirentes ou transmitentes do imóvel.
• Cedentes, cessionários ou sucessores.

3. Assistência Obrigatória de Advogado

O parágrafo único do art. 440-C determina que o requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, com procuração específica para o ato.

4. Imóveis em Parcelamento ou Incorporação

Mesmo que o contrato contenha cláusula de arrependimento, a adjudicação compulsória pode ser requerida se o imóvel estiver em parcelamento do solo urbano ou em incorporação imobiliária, desde que o prazo de carência tenha expirado (art. 440-B, parágrafo único).

A Importância da Comprovação de Quitação

Outro ponto essencial no procedimento de adjudicação compulsória é a comprovação de quitação do contrato. Para que o processo seja realizado de forma extrajudicial, é imprescindível que o comprador tenha cumprido todas as obrigações contratuais, incluindo o pagamento do valor estipulado para a aquisição do imóvel. A falta de comprovação de quitação pode ser um grande obstáculo para a adjudicação, pois o cartório responsável pela formalização da adjudicação exigirá documentos que comprovem a regularidade do pagamento. Sem essa comprovação, o requerente não poderá dar início ao procedimento extrajudicial.

Em muitos casos, mesmo que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado de forma regular, a ausência de comprovantes de pagamento pode inviabilizar o reconhecimento da adjudicação compulsória. Por isso, é fundamental que, antes de iniciar qualquer procedimento, o advogado do requerente analise a documentação, garantindo que todas as obrigações contratuais foram cumpridas e devidamente registradas.

O Papel do Advogado no Procedimento

A adjudicação compulsória pela via extrajudicial, embora mais célere e econômica, exige a participação ativa de um advogado para assegurar que o procedimento atenda aos requisitos legais e resguarde os direitos das partes envolvidas.

1. Análise Jurídica do Negócio

O advogado deve verificar a validade do contrato ou negócio jurídico que fundamenta o pedido, conferindo se as cláusulas atendem às exigências legais e se as condições contratuais foram cumpridas pelo requerente.

2. Elaboração do Pedido

O requerente, assistido pelo advogado, deve apresentar ao cartório a documentação necessária, como o contrato, certidões e procuração específica. A clareza e a robustez do pedido evitam entraves no procedimento.

3. Mediação de Conflitos

Havendo resistência ou impugnação por parte do transmitente ou terceiros, o advogado pode atuar como mediador, buscando soluções consensuais para viabilizar a transferência da propriedade.

4. Segurança Jurídica

A presença de um advogado garante que o procedimento siga os princípios da legalidade e segurança jurídica, evitando futuras discussões judiciais sobre a regularidade da adjudicação compulsória.

Benefícios do Procedimento Extrajudicial

1. Agilidade: Dispensa a necessidade de ação judicial, reduzindo o tempo para a regularização da propriedade.
2. Economia: Menores custos processuais em comparação ao procedimento judicial.
3. Desburocratização: Simplificação dos trâmites, permitindo uma solução mais prática e direta.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial representa uma importante evolução nos processos de regularização de imóveis, permitindo uma solução mais ágil e eficiente para disputas de propriedade. Contudo, obstáculos como a cláusula de arrependimento e a falta de quitação do contrato podem impedir o andamento do processo, caso não sejam adequadamente abordados.

O advogado desempenha um papel fundamental em orientar o cliente sobre a viabilidade do processo, assegurando que todas as condições legais sejam atendidas e que a documentação necessária seja devidamente apresentada, destacando a importância da atuação técnica e estratégica para garantir a segurança e a eficiência do processo.

Professor Gilberto Netto

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