A evolução normativa no Brasil, especialmente no campo do direito notarial e registral, tem destacado a importância do ato notarial (ata notarial) como instrumento essencial para diversos procedimentos extrajudiciais. Entre esses procedimentos, a usucapião e a adjudicação compulsória ganharam notoriedade pela ceridade e segurança jurídica que oferecem.

Diante da semelhança entre esses institutos e da possibilidade de flexibilização na utilização de documentos, surge a aplicação do princípio da fungibilidade como solução prática e jurídica. Nesse contexto, o advogado desempenha um papel estratégico ao formular pedidos alternativos para maximizar a utilidade do ata notarial.

Ata Notarial nos Procedimentos Extrajudiciais

Um ata notarial é um instrumento público que atesta a veracidade de fatos ou situações presenciadas ou verificadas pelo tabelião de notas. No âmbito da usucapião e da adjudicação compulsória, ela é essencial para instruir os pedidos perante o cartório de registro de imóveis, funcionando como uma base documental robusta e imparcial.

• Na Usucapião Extrajudicial:
  A ata notarial é utilizado para comprovar a posse, a ausência de oposição e a continuidade temporal para cumprir os prazos legais, além de reunir outros documentos comprobatórios.
• Na Adjudicação Obrigatória:
  É indispensável para registrar fatos e provas relacionadas a promessas de compra e venda, cessões ou contratos equivalentes, comprovando o adimplemento das obrigações contratuais e a inércia do vendedor na formalização da transmissão da propriedade.

O Princípio da Fungibilidade: Flexibilidade na Utilização da Ata Notarial

O princípio da fungibilidade no direito notarial e registral permite que um ato notarial, mesmo quando inicialmente elaborado para um procedimento específico, possa ser aproveitado para outro. Esta aplicação é especialmente relevante nos casos em que:

1. Adjudicação Obrigatória com Requisitos Incompletos:
   Quando a ata não atende cumpridamente aos requisitos do Art. 440-G do Código Nacional de Normas para adjudicação compulsória (como a ausência de quitação do preço), mas reúne elementos que indicam a posse e o cumprimento de requisitos para usucapião, ela pode ser redirecionada para este último procedimento.
2. Usucapião com Elementos Contratuais Insuficientes:
   Quando o conjunto probatório da ata aponta para a existência de um contrato e adimplemento das obrigações, mas não comprova a posse mansa, contínua e lapso temporal, ela pode ser interpretada para sustentar o pedido de adjudicação compulsória se houver os outros requisitos.

O Papel do Advogado e os Pedidos Alternativos

O advogado é responsável por analisar a documentação, as explicações do caso e as possibilidades jurídicas para maximizar a efetividade do procedimento extrajudicial. Nesse cenário, o pedido alternativo é apresentado como uma estratégia essencial.

• Formulação de Pedido Alternativo:
  O advogado pode exigir que, na ausência de requisitos para a adjudicação compulsória, que o ata notarial seja aproveitado para a usucapião, e vice-versa. Essa abordagem é ampliada pelo princípio da fungibilidade, que valoriza o aproveitamento da documentação para atingir a finalidade jurídica específica.
• Justificação Técnica:
  A justificativa para o pedido alternativo deve ser fundamentada na natureza e no conteúdo do ato notarial, destacando os elementos que se tornam adequados para sustentar ambos os procedimentos, mesmo que parcialmente. Principio da celeridade instrumental.

Benefícios da Fungibilidade e do Pedido Alternativo

1. Celeridade Processual:
   Ao aproveitar a mesma ata notarial para diferentes finalidades, evita-se a necessidade de recomeçar o procedimento, reduzindo custos e tempo.
2. Segurança Jurídica:
   O reaproveitamento da documentação demonstra boa fé e garante que os direitos da parte sejam preservados, ainda que o procedimento inicialmente pretendido seja inviável.
3. Flexibilidade:
   A aplicação do princípio da fungibilidade evidencia a adaptabilidade do sistema extrajudicial às relevantes de cada caso, promovendo soluções mais eficientes e personalizadas.
4. Valorização do Papel do Advogado:
   A elaboração de pedidos alternativos reforça a importância da assessoria jurídica comprometida, garantindo que todas as possibilidades legais sejam exploradas em benefício do cliente.

Conclusão

A fungibilidade do ato notarial nos procedimentos de usucapião e adjudicação compulsória reflete a evolução do direito notarial e registral no Brasil, promovendo eficiência e adaptabilidade.

O advogado, ao formular pedidos alternativos e explorar a flexibilidade do sistema, garante que os direitos de seus clientes sejam preservados com rapidez e segurança jurídica. Essa abordagem, alinhada às diretrizes normativas e ao princípio da boa-fé, fortalece a confiança no sistema extrajudicial como uma via eficaz para a solução de conflitos patrimoniais.

Professor Gilberto Netto

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Com a publicação do Provimento nº 150/2023 pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a adjudicação compulsória pela via extrajudicial se tornou uma alternativa prática e célere para resolver pendências relacionadas à transferência de propriedade de imóveis. Nesse contexto, a ata notarial desempenha um papel crucial, servindo como instrumento essencial para instruir o pedido perante o Registro de Imóveis.

Este artigo aborda os principais requisitos para a lavratura da ata notarial destinada à adjudicação compulsória, conforme disposto no Art. 440-G do Código Nacional de Normas (Provimento nº 149/2023).

O que é a Ata Notarial para Adjudicação Compulsória?

A ata notarial é um instrumento público elaborado pelo tabelião de notas para atestar fatos, manifestações de vontade e situações que lhe são apresentadas. No caso da adjudicação compulsória, ela reúne informações e provas indispensáveis para o processamento do pedido extrajudicial de transferência de propriedade perante o registro de imóveis.

Requisitos Essenciais da Ata Notarial (Art. 440-G)

1. Identificação do Imóvel
   A ata deve conter a referência à matrícula ou transcrição do imóvel e descrever os seus ônus e gravames. Caso o imóvel seja urbano, a descrição pode ser limitada à identificação, denominação e endereço, nos termos do § 3º do Art. 440-G.
2. Fundamentação Jurídica
   Deve incluir a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão suporte à adjudicação, como promessas de compra e venda ou cessões, com o histórico das partes envolvidas.
3. Prova de Quitação
   É imprescindível comprovar o adimplemento integral do preço ou a contraprestação devida para a transferência do imóvel. O § 6º permite constar, como prova de quitação, elementos como:
   • Ações de consignação em pagamento;
   • Mensagens e declarações de quitação;
   • Comprovantes bancários;
   • Declarações em imposto de renda;
   • Recibos com autoria confirmada.
4. Identificação das Providências Inadimplidas
   A ata deve detalhar as obrigações que deveriam ter sido cumpridas pelo requerido para a transmissão da propriedade, indicando o inadimplemento.
5. Valor Venal do Imóvel
   O valor venal, conforme a legislação local, deve ser indicado para dar maior clareza e transparência ao processo.
6. Observações Sobre a Natureza da Ata
   O tabelião deve consignar que a ata não tem valor de título de propriedade, sendo apenas um instrumento para instruir o pedido de adjudicação compulsória, podendo ser aproveitada em eventual processo judicial (§ 2º), ou até mesmo servir de pedido alternativo para usucapião.

Outras Disposições Importantes

• Inclusão de Provas e Depoimentos:
  A ata pode conter imagens, documentos, gravações, declarações do requerente e depoimentos de testemunhas. Estas devem ser alertadas sobre a penalidade para falsas declarações (§ 5º).
• Conciliação ou Mediação:
  Caso haja consentimento do requerente, o tabelião poderá instaurar mediação ou conciliação entre as partes, buscando solucionar o conflito extrajudicialmente (§ 8º).
• Extinção por Inércia:
  A ausência de diligência pelo requerente dentro dos prazos fixados pelo oficial do Registro de Imóveis resultará na extinção do processo extrajudicial (Art. 440-J).

Princípio da Fungibilidade: Alternativa em Caso de Insuficiência de Requisitos

Em situações onde a ata notarial não atende integralmente aos requisitos para adjudicação compulsória, o princípio da fungibilidade pode ser aplicado. Esse princípio permite que a ata seja interpretada e aproveitada para outros fins jurídicos, como o procedimento de usucapião.

O advogado pode, de forma estratégica, formular pedido alternativo para que, não sendo possível a adjudicação compulsória, a ata seja utilizada para instruir o pedido de usucapião, desde que presentes os requisitos mínimos para este procedimento.

Essa abordagem reforça a flexibilidade da via extrajudicial e evita o retrabalho, otimizando o tempo e os recursos das partes envolvidas.

A Importância da Assessoria Jurídica

Embora a via extrajudicial proporcione maior celeridade, o processo de adjudicação compulsória exige a observância rigorosa dos requisitos legais. Nesse sentido, o apoio de um advogado especializado é indispensável para assegurar a regularidade do procedimento e para evitar impugnações que possam retardar a solução.

Além disso, a análise da viabilidade do pedido e a orientação quanto à documentação necessária tornam o trabalho do advogado essencial em todas as etapas do processo.

Conclusão

A ata notarial para adjudicação compulsória é um instrumento robusto e indispensável no procedimento extrajudicial. Quando bem elaborada, com o cumprimento de todos os requisitos legais, garante agilidade e segurança jurídica para as partes envolvidas.

Com o Provimento nº 150/2023, o CNJ consolida a importância da via extrajudicial como alternativa eficiente, reforçando o papel do tabelião como agente de pacificação social e do advogado como figura central na defesa dos direitos e interesses do cliente.

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O Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) estabelece normas previstas para a regularização de imóveis e a aplicação de usucapião, proporcionando mecanismos de simplificação e segurança jurídica no processo extrajudicial. Contudo, um ponto crítico tratado no art. 410 do provimento é a exigência do “justo título”, que visa garantir que a usucapião não seja utilizada como uma forma de burla aos procedimentos legais propostos para a regularização de bens ( compra e venda, inventário ).

O Conceito de Justo Título no Art. 410

O conceito de “justo título” para efeitos de usucapião, conforme o Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), refere-se a um instrumento jurídico que demonstra a existência de uma relação jurídica válida entre o requerente da usucapião e o registro titular do imóvel.

Em determinados casos, a análise detalhada do justo título apresentado no procedimento de usucapião pode revelar que, ao invés de recorrer à usucapião, a adjudicação extrajudicial é o meio mais adequado e eficiente para regularizar a situação do imóvel. Esse cálculo decorre da constatação de que o justo título, se devidamente verificado e validado, pode indicar uma relação jurídica pré-existente com o imóvel, que, se devidamente formalizada, possibilita a adjudicação.

A adjudicação extrajudicial, como instrumento eficaz de regularização de bens, pode ser uma alternativa, especialmente quando o justo título demonstra uma transação legítima, mas com obstáculos administrativos ou legais que impedem a formalização imediata do registro. Nos casos em que a escritura pública não foi lavrada ou a partilha de bens não foi registrada, a adjudicação extrajudicial pode ser o procedimento que resolve a pendência, desde que o título seja devidamente aplicado.

Exemplo de Adjudicação Extrajudicial Baseada em Justo Título

Um exemplo típico seria o caso de um imóvel que foi adquirido por meio de uma promessa de venda ou cessão de direitos, mas que, por algum motivo, não foi formalmente registrado. Se o proprietário do imóvel apresentar um título justo, como um compromisso de compra e venda devidamente quitado, acompanhado de certidão de distribuição cível que comprove a inexistência de litígios, o registrador poderá verificar se a adjudicação extrajudicial é uma solução adequada.

Nesse caso, ao invés de esperar o tempo necessário para a usucapião ou lidar com eventuais dificuldades no processo judicial, a adjudicação extrajudicial permite que o imóvel seja transferido diretamente ao nome do requerente, uma vez que todos os requisitos legais e formais para a aquisição do bem foram cumpridos.

Os exemplos de títulos considerados “justos” são variados e incluem documentos que evidenciam uma transação válida e regularizada entre as partes. O artigo enumera uma série de documentos que podem ser usados ​​como título justo, como:

• Compromisso ou recibo de compra e venda.
• Cessão de direitos e promessa de cessão.
• Pré-contrato ou proposta de compra.
• Reserva de lote com informações claras sobre a transação.

Esses documentos, quando preenchidos corretamente, devem ser acompanhados de provas de quitação das obrigações e de certificados do distribuidor cível que atestam a inexistência de ações judiciais que envolvam o imóvel.

A Usucapião Como Meio de Burla ao Procedimento Adequado

O § 2º do art. 410 do Provimento nº 149 destaca a necessidade de especificação de qualquer obstáculo à escrituração correta das transações realizadas. A intenção é evitar que a usucapião seja utilizada como uma forma de burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral, ou para driblar os impostos de impostos de transmissão sobre os negócios imobiliários.

Um exemplo claro de quando a usucapião não pode ser utilizada para burla ao procedimento adequado é o caso em que o inventário de bens imóveis não foi levado ao registro. Se um imóvel pertence a uma herança e a partilha não foi devidamente registrada, não é legítimo utilizar a usucapião para regularizar a situação do bem, uma vez que o procedimento adequado seria o registro do inventário e a devida formalização da partilha de bens. A usucapião não pode substituir o cumprimento das exigências legais para a transferência formal de propriedade, como o recolhimento do ITCMD.

A análise do justo título no processo de usucapião pode, portanto, não apenas garantir a regularização da posse, mas também viabilizar outras formas de regularização, como a adjudicação extrajudicial. Quando o título apresentado comprova a legitimidade da relação jurídica sobre o imóvel, o procedimento de adjudicação se torna uma alternativa eficiente e célere, permitindo a regularização da propriedade sem a necessidade de litígios ou tramitações prolongadas.

O Papel do Registrador

O registrador e o tabelião, conforme estipulado pelo provimento, tem o dever de alertar o requerente e as testemunhas sobre os riscos da declaração falsa na justificação do óbice à escrituração. Caso se constate que o requerente está utilizando a usucapião como meio de contornar os processos legais de registro e tributação, o procedimento pode ser questionado e até invalidado.

O objetivo do sistema notarial e registral é garantir a segurança jurídica e a transparência das transações imobiliárias. A usucapião, portanto, não pode ser usada como um atalho para regularizar bens que, na verdade, exige um procedimento formal e regular, como a doação, a compra e venda, ou, como no exemplo citado, a conclusão do inventário e o devido registro da partilha.

Conclusão

O Provimento nº 149 do CNJ estabelece diretrizes claras sobre o uso da usucapião, sempre com a intenção de preservar a segurança jurídica e evitar fraudes. O conceito de “justo título” garante que a usucapião seja um recurso legítimo, utilizado apenas quando as condições legais forem atendidas e quando não houver outro meio viável de regularização do imóvel. Isso significa que a usucapião não pode ser utilizada para burlar os requisitos do sistema notarial e registral, como no caso de um inventário não registrado. O procedimento adequado deve sempre ser seguido, e o papel do registrador é crucial para garantir que a usucapião não seja usada de maneira indevida.

DISPOSITIVOS

Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.

§ 1.º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I — compromisso ou recibo de compra e venda;

II — cessão de direitos e promessa de cessão;

III — pré-contrato;

IV — proposta de compra;

V — reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI — procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII — escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; e

VIII — documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.

§ 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

§ 3.º A prova de quitação será feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida.

§ 4.º A análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião.

Professor Gilberto Netto

The post Justo Título (Art. 1.242. CC) – Usucapião – Adjudicação appeared first on Advocacia Extrajudicial.