Identificação da Irregularidade

Antes de iniciar a regularização, é essencial compreender qual é a irregularidade do imóvel. Algumas situações comuns incluem:

• O imóvel estar registrado em nome de terceiros.
• O imóvel não ter sido formalmente transferido ao falecido.
• A existência apenas de uma escritura pública sem registro no cartório de imóveis.
• O imóvel ser de posse, sem documentação oficial de propriedade.

Passos para Regularização

1. Consulta ao Cartório de Registro de Imóveis

O primeiro passo é verificar a titularidade do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis. Caso esteja registrado em nome do falecido, o bem pode ser diretamente incluído no inventário.

2. Verificação de Documentos

Se o imóvel não estiver registrado em nome do falecido, é necessário verificar se há documentos como:

• Escritura pública de compra e venda.
• Contrato particular de compromisso de compra e venda.
• Comprovantes de pagamento.
• Declarações de posse e outros documentos que possam comprovar a aquisição do imóvel.

3. Registro da Escritura de Compra e Venda

Caso haja uma escritura pública que não tenha sido registrada, os herdeiros podem requerer o registro diretamente no cartório de imóveis, permitindo a transmissão do bem no inventário.

4. Ação de Adjudicação Compulsória

Se houver um contrato de compra e venda sem registro, os herdeiros podem ingressar com uma ação de adjudicação compulsória para forçar a transferência do imóvel para o nome do falecido e, posteriormente, realizar a partilha.

5. Regularização por Usucapião

Nos casos em que o falecido possuía o imóvel por muitos anos sem documentação oficial, os herdeiros podem ingressar com uma ação de usucapião para reconhecer a propriedade do bem. Essa ação pode ser feita tanto judicialmente quanto de forma extrajudicial.

6. Inventariando Direitos sobre o Imóvel

Quando o falecido possuía apenas a posse do imóvel, sem registro formal, é possível inventariar os direitos possessórios. Nesse caso, os herdeiros podem partilhar esses direitos no inventário e, posteriormente, buscar a regularização definitiva da propriedade por meio de adjudicação compulsória ou usucapião. Essa estratégia evita complicações na transmissão dos bens e permite que os herdeiros tenham maior segurança jurídica sobre o imóvel.

Conclusão

A regularização de um imóvel no inventário exige atenção e conhecimento sobre os diferentes meios legais disponíveis. A consulta a um advogado especializado é fundamental para garantir que o processo seja realizado de maneira correta e eficiente, evitando complicações futuras para os herdeiros.

Professor Gilberto Netto – Whatsapp 31-99313-4421

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Desde 18 de março de 2016, a sentença estrangeira de divórcio consensual simples pode ser averbada diretamente em cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais, sem a necessidade de homologação judicial do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Esse procedimento está disciplinado no Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que regulamenta a averbação direta de títulos estrangeiros para ingresso em assento brasileiro.

Divórcio Consensual Simples e a Averbação Direta

O artigo 464 do Provimento nº 149/2023 do CNJ autoriza a averbação direta, no assento de casamento, da sentença estrangeira de divórcio consensual simples ou puro, bem como da decisão não judicial de divórcio que, pela lei brasileira, tenha natureza jurisdicional. Essa averbação independe de prévia manifestação do STJ ou de qualquer outra autoridade judicial brasileira.

Para a averbação direta, o interessado deve apresentar ao Registro Civil das Pessoas Naturais, junto ao assentamento de casamento, cópia integral da sentença estrangeira e a comprovação de seu trânsito em julgado. Esses documentos devem estar acompanhados de tradução oficial juramentada e de chancela consular ou apostilamento, conforme disposto no artigo 465 do Provimento.

Divórcio Consensual Qualificado e a Necessidade de Homologação Judicial

Nos casos em que a sentença estrangeira de divórcio consensual envolver outras questões além da dissolução do matrimônio, como disposições sobre guarda de filhos, alimentos e/ou partilha de bens, é necessária a prévia homologação pelo STJ, conforme estabelecido no parágrafo 3º do artigo 464. Nesses casos, o procedimento não pode ser realizado diretamente no cartório de registro civil.

Outros Aspectos Relevantes

Caso haja interesse na retomada do nome de solteiro, o interessado deve demonstrar que a sentença estrangeira expressamente prevê essa possibilidade. Alternativamente, pode-se comprovar que a legislação estrangeira permite a retomada do nome ou apresentar documento do registro civil estrangeiro que comprove a alteração do nome, conforme preceitua o artigo 466 do Provimento.

Ademais, todos os documentos apresentados para a averbação da sentença estrangeira de divórcio devem ser arquivados pelo oficial de registro civil de pessoas naturais, em meio físico ou digital seguro, com referência desse arquivamento à margem do respectivo assento, conforme determina o artigo 467 do Provimento.

Conclusão

A regulamentação da averbação direta da sentença estrangeira de divórcio consensual simples trouxe maior celeridade e desburocratização ao processo, permitindo que brasileiros divorciados no exterior possam registrar sua nova situação civil sem a necessidade de um processo judicial homologatório no Brasil. No entanto, quando o divórcio estrangeiro envolve questões adicionais, como guarda, alimentos ou partilha de bens, a prévia homologação pelo STJ continua sendo imprescindível para garantir a validade da decisão no país.

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A globalização trouxe novas demandas para brasileiros que residem no exterior ou possuem relações internacionais. Nesse contexto, o e-Notariado se apresenta como uma solução prática e eficiente que pode beneficiar tanto os clientes quanto os advogados. Recomendar aos seus clientes a emissão do certificado digital e-Notariado antes de viajarem para o exterior, é uma medida simples que pode poupar tempo, reduzir custos e evitar complicações futuras.

O que é o e-Notariado?

O e-Notariado é uma plataforma digital instituida pelo Provimento 100/2020 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e atualmente disciplinada pelo Provimento 149 do CNJ.

Gerido pelo Colégio Notarial do Brasil, o sistema permite a realização de atos notariais de forma eletrônica, garantindo a mesma validade e segurança jurídica dos atos presenciais. Entre os serviços disponíveis na plataforma, destacam-se:

• Escrituras públicas;
• Atas notariais;
• Procurações;
• Testamentos;
• Reconhecimento de firma.

Por que seus clientes devem emitir o certificado antes de viajar?

A emissão do certificado digital e-Notariado possibilita a realização de atos notariais de forma remota. Essa alternativa é particularmente vantajosa para brasileiros no exterior devido aos desafios comuns enfrentados nos consulados brasileiros, como:

• Demora nos atendimentos;
• Distância em relação ao local de residência;
• Custos elevados e limitações nos horários de atendimento.

Com o certificado e-Notariado, seus clientes poderão assinar digitalmente documentos importantes, como procurações e escrituras públicas, participar remotamente de inventários e autenticar atos com agilidade e segurança. O certificado tem validade de três anos e pode ser solicitado gratuitamente na própria plataforma.

Benefícios para você, advogado

Ao orientar seus clientes a emitirem o certificado digital e-Notariado, você também facilita o seu trabalho. Com essa ferramenta, a resolução de demandas notariais ocorre de forma mais rápida e eficiente, mesmo que o cliente esteja fora do país. Essa prática aumenta a satisfação do cliente, fortalece o relacionamento profissional e reduz entraves burocráticos.

Conclusão

Recomende aos seus clientes que emitam o certificado digital e-Notariado antes de viajar. Essa medida simples não apenas facilita a vida deles, mas também otimiza o seu trabalho como advogado. O e-Notariado é uma ferramenta moderna, segura e eficiente para atender às demandas de um mundo cada vez mais conectado. Garanta que seus clientes estejam preparados e conte com a tecnologia para oferecer um serviço ágil e de alta qualidade.

Professor Gilberto Netto

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A possibilidade de o advogado declarar a autenticidade de documentos no processo de usucapião extrajudicial é prevista no § 3º do art. 399 do Rpovimento 149 do Conselho Nacional de Justiça. Essa prerrogativa visa desburocratizar e tornar o processo mais acessível, especialmente para quem tem menor poder aquisitivo e não pode arcar com custos de autenticação em cartório.

Contudo, a fé pública do advogado é limitada aos processos nos quais ele atua como patrono. Essa responsabilidade é pessoal e restrita aos documentos que instruem os autos do processo, não se estendendo a documentos alheios às demandas patrocinadas, como escrituras ou certidões de óbito.

Em caso de suspeita de fraude, o tabelião ou registrador tem o dever de diligência para verificar a consistência dos documentos apresentados. Caso a autenticidade seja impugnada, a parte produtora será convidada a apresentar cópias autenticadas ou os originais para conferência. Embora o advogado possa confiar na documentação fornecida pelo cliente, a experiência do tabelião em autenticação confere maior segurança ao processo.

Benefícios da Integração e da Responsabilidade Compartilhada

A integração entre advogados, aliada ao controle exercido pelos tabeliães ou registradores sobre a autenticidade documental, proporciona:

• Celeridade: Redução de etapas desnecessárias;
• Segurança jurídica: Minimiza riscos de fraudes;
• Eficiência processual: Compartilhamento de responsabilidades entre advogados e tabeliães.

Conclusão

O advogado, embora possua prerrogativas para autenticar documentos, deve atuar com responsabilidade e transparência, confiando na experiência dos tabeliães e registradores para garantir a segurança jurídica. Essa colaboração entre profissionais fortalece o sistema notarial e registral, assegurando soluções eficientes e confiáveis para a regularização da propriedade.

Havendo fundado indício de fraude, simulação ou prejuízo, e em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade e os documentos apresentados, o tabelião de notas e o registrador poderá se recusar a praticar o ato, fundamentando a recusa por escrito, em observância aos princípios da segurança e eficácia que regem a atividade notarial e registral.

Os excessos poderão ser remetidos às corregedorias-gerais da Justiça a que estiverem subordinados os notários e registradores. Da mesma forma, quando um advogado comete excessos no exercício da atividade, é possível denunciá-lo à Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). Vale dizer que os excessos cometidos pelo advogado não são cobertos pela imunidade profissional, e, em tese, é possível sua responsabilização civil ou penal pelos danos que provocar no exercício da atividade, esse é o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Professor Gilberto Netto

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