No âmbito da advocacia extrajudicial, a usucapião de unidades autônomas em condomínios edilícios levanta questões específicas relacionadas à anuência dos confrontantes, especialmente considerando as regras previstas no Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). As diferenças entre os condomínios regularmente registrados e aqueles constituídos de fato são cruciais para orientar os procedimentos e evitar entraves na regularização fundiária.

Condomínios Edilícios Regularmente Constituídos

De acordo com o art. 403 do Provimento nº 149/2023 do CNJ, quando o condomínio edilício possui registro de instituição devidamente formalizado e a construção está averbada na matrícula, a regularização extrajudicial da usucapião de uma unidade autônoma é simplificada. Nessa situação, a anuência do síndico é suficiente, considerando que ele atua como representante legal do condomínio. Essa medida se justifica pela organização jurídica existente, onde os direitos e deveres de cada condômino estão devidamente delimitados.

Vantagens desse Modelo:

• Redução de burocracias.
• Maior agilidade na tramitação dos processos.
• Confiança na representação do síndico como porta-voz dos interesses coletivos.

Condomínios Edilícios Constituídos de Fato

Por outro lado, o art. 404 do mesmo provimento aborda os condomínios edilícios constituídos de fato, ou seja, aqueles que não possuem o registro do ato de incorporação ou não contam com a averbação da construção. Nesses casos, a ausência de formalização implica a necessidade de anuência de todos os titulares de direitos constantes na matrícula.

Implicações Práticas:

• Maior complexidade no processo, pois exige a identificação e anuência individualizada de cada titular.
• Risco de entraves caso algum titular não seja localizado ou não concorde com o procedimento.
• Necessidade de uma abordagem mais detalhada e organizada por parte do advogado extrajudicial para garantir o sucesso do procedimento.

Diferenças Fundamentais Entre os Modelos

1. Representação: No condomínio regular, o síndico representa a coletividade; no condomínio de fato, é necessário o consentimento individual de todos os titulares.
2. Burocracia: O condomínio de fato requer um trabalho mais minucioso para reunir a anuência de todos os envolvidos.
3. Tempo e Custo: O processo em condomínios regulares tende a ser mais rápido e menos oneroso devido à centralização da representação.

Conclusão

O papel do advogado eé essencial para identificar o status do condomínio e aplicar as diretrizes adequadas conforme o Provimento nº 149 do CNJ. Além disso, a compreensão das diferenças entre os condomínios regularmente registrados e os constituídos de fato é determinante para uma assessoria eficaz, garantindo a segurança jurídica e a celeridade nos processos de usucapião.

Professor Gilberto Netto

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