O cenário em que construtoras e proprietárias deixam de cumprir a obrigação de formalizar a transferência de propriedade, mesmo após a entrega dos imóveis e o pagamento integral por parte dos adquirentes, é mais comum do que se imagina. Tal situação gera insegurança jurídica para os compradores, que, embora estejam na posse do bem, não possuem o título de propriedade devidamente registrado em cartório.

Para resolver esse impasse, a adjudicação compulsória extrajudicial tem se apresentada uma alternativa eficaz, célere e menos onerosa em comparação ao processo judicial. Contudo, nos casos em que a empresa tenha encerrado suas atividades ou esteja em situação irregular, o procedimento exige medidas específicas para garantir o direito do adquirente.

A Adjudicação Compulsória como Solução

A adjudicação compulsória é o procedimento pelo qual o adquirente obtém, por meio de decisão judicial ou extrajudicial, o título de propriedade do imóvel, quando o vendedor ou proprietário se recusa ou se omite no cumprimento dessas obrigações.

No âmbito extrajudicial, regulamentado pelo Provimento n. 150 do CNJ , o processo é cedido perante o cartório de registro de imóveis, exigindo documentos que comprovem o adimplemento contratual por parte do adquirente, como o contrato de compra e venda, cessões e quitações.

Pessoa Jurídica Extinta: Como Proceder

Quando uma construtora ou incorporada já envolve suas atividades, surgem desafios adicionais no processo de adjudicação. O Art. 440-U do Código Nacional de Normas, Provimento 149 CNJ, fornece soluções específicas para esses casos:

1. Notificação à Pessoa Jurídica:
   • Caso a empresa ainda esteja ativa, a notificação poderá ser entregue a uma pessoa com poderes de gerenciamento, administração ou responsável pela coleta de correspondências.
2. Pessoa Jurídica Extinta:
   • Se a empresa estiver extinta, a notificação será enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido .
   • Na ausência de informações sobre o liquidante ou administrador, ou se estes estiverem em local incorreto ou desconhecido, a notificação será feita por meio de edital público .
3. Edital de Notificação:
   • O edital, amplamente divulgado, substitui a notificação direta, garantindo que os esforços para localizar o responsável sejam documentados.
4. Documentação Complementar:
   • A extinção da empresa, comprovada por certidão da Junta Comercial ou de outro órgão competente, deverá ser anexada ao processo de adjudicação.

Segurança Jurídica para os Adquirentes

A adoção desses procedimentos garante que o direito do adquirente não seja prejudicado pela omissão ou inatividade da empresa vendedora. O objetivo é evitar que a ausência do responsável legal impeça a regularização da propriedade.

Além disso, o procedimento extrajudicial:

• Reduza custos e prazos: evita a morosidade de uma ação judicial.
• Promove celeridade: o cartório conduz o processo de forma técnica e objetiva.
• Garantia de segurança jurídica: o título de propriedade é formalizado em conformidade com a legislação vigente (Provimento 149 do CNJ).

O Papel do Advogado no Processo de Adjudicação

O advogado desempenha um papel fundamental na condução de processos de adjudicação compulsória, especialmente em casos complexos, como os que envolvem empresas extintas. Cabe ao advogado:

• Reunir e organizar a documentação necessária: contratos, comprovantes de pagamento e certificações.
• Analisar as soluções do procedimento extrajudicial: identificando possíveis obstáculos e apresentando soluções.
• Elaborar notificações e pedidos: garantindo que todas as etapas sejam cumpridas de acordo com a legislação.
• Acompanhar o processo junto ao cartório: garantindo o andamento regular do procedimento.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma ferramenta poderosa para resolver impasses relacionados à inércia de construtoras e incorporadas na formalização da transferência de propriedade. Mesmo em situações complexas, como a extinção da pessoa jurídica responsável, o Provimento n. 150 do CNJ oferece mecanismos claros e objetivos para proteger os direitos dos adquirentes.

Com a orientação de um advogado qualificado, o processo pode ser demorado de forma eficiente, garantindo a regularização do imóvel e a segurança jurídica necessária para o pleno exercício da propriedade.

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O Provimento n.º 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) trouxe importante regulamentação para o procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião, estabelecendo regras específicas para a anuência e notificação dos confrontantes e titulares de direitos reais registrados ou averbados nas matrículas dos imóveis envolvidos. Este artigo examina os aspectos mais relevantes desse procedimento, com base nos artigos 407 a 409 do Provimento.

Anuência e Notificação: O Requisito Essencial

O art. 407 estabelece que, caso a planta do imóvel objeto do pedido de usucapião não esteja assinada pelos titulares de direitos reais ou pelos confrontantes, ou não haja documento autônomo de anuência expressa, eles deverão ser notificados para manifestarem seu consentimento no prazo de 15 dias. A inércia do notificando é considerada como concordância, permitindo a continuidade do procedimento.

Modalidades de Notificação

1. Notificação Presencial: Pode ser realizada pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.
2. Notificação em Outra Comarca: Se o notificando residir em outra circunscrição, a notificação é feita pelo oficial de registro de títulos e documentos da localidade correspondente, com as despesas adiantadas pelo requerente.
3. Notificação por Carta com AR: Deve incluir cópia do requerimento inicial, ata notarial, planta, memorial descritivo e demais documentos instrutórios.
4. Notificação de Cônjuge ou Companheiro: Quando os notificandos forem casados ou estiverem em união estável, os cônjuges ou companheiros também deverão ser notificados, em ato separado.
5. Consentimento Expressado a Qualquer Momento: Os confrontantes e titulares de direitos reais podem manifestar anuência expressa por meio de documento particular com firma reconhecida, instrumento público ou assinando certidão de concordância lavrada no ato.

Dispensa de Intimação de Confrontantes

Nos casos em que o imóvel usucapiendo esteja matriculado com descrição precisa e há perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento, dispensa-se a notificação dos confrontantes, conforme previsto no § 10 do art. 407.

Notificação por Edital

Quando o notificando estiver em local incerto, não sabido ou inacessível, o art. 408 determina que a notificação seja realizada por edital publicado em jornal de grande circulação, por duas vezes, com intervalo de 15 dias. O parágrafo único admite também a publicação em meio eletrônico, desde que regulamentado pelo tribunal.

Procedimentos em Caso de Falecimento

Se algum titular de direitos reais ou confrontante tiver falecido, o art. 409 prevê que seus herdeiros podem assinar a planta e o memorial descritivo, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.

Considerações Finais

O Provimento 149 do CNJ busca garantir segurança jurídica e respeito aos direitos de todos os envolvidos no procedimento de usucapião extrajudicial. A clareza das normas para anuência e notificação assegura a celeridade do processo, ao mesmo tempo em que preserva o contraditório e a ampla defesa. A correta observância desses dispositivos é essencial para a regularização fundiária e para a concretização do direito fundamental de acesso à justiça.

Professor Gilberto Netto

DISPOSITIVOS

Art. 407. Se a planta não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de 15 dias, considerando-se sua inércia como concordância.

§ 1.º A notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado se a parte notificanda comparecer em cartório.

§ 2.º Se o notificando residir em outra comarca ou circunscrição, a notificação deverá ser realizada pelo oficial de registro de títulos e documentos da outra comarca ou circunscrição, adiantando o requerente as despesas.

§ 3.º A notificação poderá ser realizada por carta com aviso de recebimento, devendo vir acompanhada de cópia do requerimento inicial e da ata notarial, bem como de cópia da planta e do memorial descritivo e dos demais documentos que a instruíram.

§ 4.º Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, também serão notificados, em ato separado, os respectivos cônjuges ou companheiros.

§ 5.º Deverá constar expressamente na notificação a informação de que o transcurso do prazo previsto no caput sem manifestação do titular do direito sobre o imóvel consistirá em anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião do bem imóvel.

§ 6.º Se a planta não estiver assinada por algum confrontante, este será notificado pelo oficial de registro de imóveis mediante carta com aviso de recebimento, para manifestar-se no prazo de 15 dias, aplicando-se ao que couber o disposto no § 2.º e nos seguintes do art. 213 e dos seguintes da LRP.

§ 7.º O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público.

§ 8.º A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação mediante assinatura de certidão específica de concordância lavrada no ato pelo preposto.

§ 9.º Tratando-se de pessoa jurídica, a notificação deverá ser entregue a pessoa com poderes de representação legal.

§ 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.

Art. 408. Infrutíferas as notificações mencionadas neste Capítulo, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de 15 dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.

Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo Tribunal.

Art. 409. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.

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