A evolução normativa no Brasil, especialmente no campo do direito notarial e registral, tem destacado a importância do ato notarial (ata notarial) como instrumento essencial para diversos procedimentos extrajudiciais. Entre esses procedimentos, a usucapião e a adjudicação compulsória ganharam notoriedade pela ceridade e segurança jurídica que oferecem.

Diante da semelhança entre esses institutos e da possibilidade de flexibilização na utilização de documentos, surge a aplicação do princípio da fungibilidade como solução prática e jurídica. Nesse contexto, o advogado desempenha um papel estratégico ao formular pedidos alternativos para maximizar a utilidade do ata notarial.

Ata Notarial nos Procedimentos Extrajudiciais

Um ata notarial é um instrumento público que atesta a veracidade de fatos ou situações presenciadas ou verificadas pelo tabelião de notas. No âmbito da usucapião e da adjudicação compulsória, ela é essencial para instruir os pedidos perante o cartório de registro de imóveis, funcionando como uma base documental robusta e imparcial.

• Na Usucapião Extrajudicial:
  A ata notarial é utilizado para comprovar a posse, a ausência de oposição e a continuidade temporal para cumprir os prazos legais, além de reunir outros documentos comprobatórios.
• Na Adjudicação Obrigatória:
  É indispensável para registrar fatos e provas relacionadas a promessas de compra e venda, cessões ou contratos equivalentes, comprovando o adimplemento das obrigações contratuais e a inércia do vendedor na formalização da transmissão da propriedade.

O Princípio da Fungibilidade: Flexibilidade na Utilização da Ata Notarial

O princípio da fungibilidade no direito notarial e registral permite que um ato notarial, mesmo quando inicialmente elaborado para um procedimento específico, possa ser aproveitado para outro. Esta aplicação é especialmente relevante nos casos em que:

1. Adjudicação Obrigatória com Requisitos Incompletos:
   Quando a ata não atende cumpridamente aos requisitos do Art. 440-G do Código Nacional de Normas para adjudicação compulsória (como a ausência de quitação do preço), mas reúne elementos que indicam a posse e o cumprimento de requisitos para usucapião, ela pode ser redirecionada para este último procedimento.
2. Usucapião com Elementos Contratuais Insuficientes:
   Quando o conjunto probatório da ata aponta para a existência de um contrato e adimplemento das obrigações, mas não comprova a posse mansa, contínua e lapso temporal, ela pode ser interpretada para sustentar o pedido de adjudicação compulsória se houver os outros requisitos.

O Papel do Advogado e os Pedidos Alternativos

O advogado é responsável por analisar a documentação, as explicações do caso e as possibilidades jurídicas para maximizar a efetividade do procedimento extrajudicial. Nesse cenário, o pedido alternativo é apresentado como uma estratégia essencial.

• Formulação de Pedido Alternativo:
  O advogado pode exigir que, na ausência de requisitos para a adjudicação compulsória, que o ata notarial seja aproveitado para a usucapião, e vice-versa. Essa abordagem é ampliada pelo princípio da fungibilidade, que valoriza o aproveitamento da documentação para atingir a finalidade jurídica específica.
• Justificação Técnica:
  A justificativa para o pedido alternativo deve ser fundamentada na natureza e no conteúdo do ato notarial, destacando os elementos que se tornam adequados para sustentar ambos os procedimentos, mesmo que parcialmente. Principio da celeridade instrumental.

Benefícios da Fungibilidade e do Pedido Alternativo

1. Celeridade Processual:
   Ao aproveitar a mesma ata notarial para diferentes finalidades, evita-se a necessidade de recomeçar o procedimento, reduzindo custos e tempo.
2. Segurança Jurídica:
   O reaproveitamento da documentação demonstra boa fé e garante que os direitos da parte sejam preservados, ainda que o procedimento inicialmente pretendido seja inviável.
3. Flexibilidade:
   A aplicação do princípio da fungibilidade evidencia a adaptabilidade do sistema extrajudicial às relevantes de cada caso, promovendo soluções mais eficientes e personalizadas.
4. Valorização do Papel do Advogado:
   A elaboração de pedidos alternativos reforça a importância da assessoria jurídica comprometida, garantindo que todas as possibilidades legais sejam exploradas em benefício do cliente.

Conclusão

A fungibilidade do ato notarial nos procedimentos de usucapião e adjudicação compulsória reflete a evolução do direito notarial e registral no Brasil, promovendo eficiência e adaptabilidade.

O advogado, ao formular pedidos alternativos e explorar a flexibilidade do sistema, garante que os direitos de seus clientes sejam preservados com rapidez e segurança jurídica. Essa abordagem, alinhada às diretrizes normativas e ao princípio da boa-fé, fortalece a confiança no sistema extrajudicial como uma via eficaz para a solução de conflitos patrimoniais.

Professor Gilberto Netto

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Com a publicação do Provimento nº 150/2023 pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a adjudicação compulsória pela via extrajudicial se tornou uma alternativa prática e célere para resolver pendências relacionadas à transferência de propriedade de imóveis. Nesse contexto, a ata notarial desempenha um papel crucial, servindo como instrumento essencial para instruir o pedido perante o Registro de Imóveis.

Este artigo aborda os principais requisitos para a lavratura da ata notarial destinada à adjudicação compulsória, conforme disposto no Art. 440-G do Código Nacional de Normas (Provimento nº 149/2023).

O que é a Ata Notarial para Adjudicação Compulsória?

A ata notarial é um instrumento público elaborado pelo tabelião de notas para atestar fatos, manifestações de vontade e situações que lhe são apresentadas. No caso da adjudicação compulsória, ela reúne informações e provas indispensáveis para o processamento do pedido extrajudicial de transferência de propriedade perante o registro de imóveis.

Requisitos Essenciais da Ata Notarial (Art. 440-G)

1. Identificação do Imóvel
   A ata deve conter a referência à matrícula ou transcrição do imóvel e descrever os seus ônus e gravames. Caso o imóvel seja urbano, a descrição pode ser limitada à identificação, denominação e endereço, nos termos do § 3º do Art. 440-G.
2. Fundamentação Jurídica
   Deve incluir a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão suporte à adjudicação, como promessas de compra e venda ou cessões, com o histórico das partes envolvidas.
3. Prova de Quitação
   É imprescindível comprovar o adimplemento integral do preço ou a contraprestação devida para a transferência do imóvel. O § 6º permite constar, como prova de quitação, elementos como:
   • Ações de consignação em pagamento;
   • Mensagens e declarações de quitação;
   • Comprovantes bancários;
   • Declarações em imposto de renda;
   • Recibos com autoria confirmada.
4. Identificação das Providências Inadimplidas
   A ata deve detalhar as obrigações que deveriam ter sido cumpridas pelo requerido para a transmissão da propriedade, indicando o inadimplemento.
5. Valor Venal do Imóvel
   O valor venal, conforme a legislação local, deve ser indicado para dar maior clareza e transparência ao processo.
6. Observações Sobre a Natureza da Ata
   O tabelião deve consignar que a ata não tem valor de título de propriedade, sendo apenas um instrumento para instruir o pedido de adjudicação compulsória, podendo ser aproveitada em eventual processo judicial (§ 2º), ou até mesmo servir de pedido alternativo para usucapião.

Outras Disposições Importantes

• Inclusão de Provas e Depoimentos:
  A ata pode conter imagens, documentos, gravações, declarações do requerente e depoimentos de testemunhas. Estas devem ser alertadas sobre a penalidade para falsas declarações (§ 5º).
• Conciliação ou Mediação:
  Caso haja consentimento do requerente, o tabelião poderá instaurar mediação ou conciliação entre as partes, buscando solucionar o conflito extrajudicialmente (§ 8º).
• Extinção por Inércia:
  A ausência de diligência pelo requerente dentro dos prazos fixados pelo oficial do Registro de Imóveis resultará na extinção do processo extrajudicial (Art. 440-J).

Princípio da Fungibilidade: Alternativa em Caso de Insuficiência de Requisitos

Em situações onde a ata notarial não atende integralmente aos requisitos para adjudicação compulsória, o princípio da fungibilidade pode ser aplicado. Esse princípio permite que a ata seja interpretada e aproveitada para outros fins jurídicos, como o procedimento de usucapião.

O advogado pode, de forma estratégica, formular pedido alternativo para que, não sendo possível a adjudicação compulsória, a ata seja utilizada para instruir o pedido de usucapião, desde que presentes os requisitos mínimos para este procedimento.

Essa abordagem reforça a flexibilidade da via extrajudicial e evita o retrabalho, otimizando o tempo e os recursos das partes envolvidas.

A Importância da Assessoria Jurídica

Embora a via extrajudicial proporcione maior celeridade, o processo de adjudicação compulsória exige a observância rigorosa dos requisitos legais. Nesse sentido, o apoio de um advogado especializado é indispensável para assegurar a regularidade do procedimento e para evitar impugnações que possam retardar a solução.

Além disso, a análise da viabilidade do pedido e a orientação quanto à documentação necessária tornam o trabalho do advogado essencial em todas as etapas do processo.

Conclusão

A ata notarial para adjudicação compulsória é um instrumento robusto e indispensável no procedimento extrajudicial. Quando bem elaborada, com o cumprimento de todos os requisitos legais, garante agilidade e segurança jurídica para as partes envolvidas.

Com o Provimento nº 150/2023, o CNJ consolida a importância da via extrajudicial como alternativa eficiente, reforçando o papel do tabelião como agente de pacificação social e do advogado como figura central na defesa dos direitos e interesses do cliente.

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