Identificação da Irregularidade

Antes de iniciar a regularização, é essencial compreender qual é a irregularidade do imóvel. Algumas situações comuns incluem:

• O imóvel estar registrado em nome de terceiros.
• O imóvel não ter sido formalmente transferido ao falecido.
• A existência apenas de uma escritura pública sem registro no cartório de imóveis.
• O imóvel ser de posse, sem documentação oficial de propriedade.

Passos para Regularização

1. Consulta ao Cartório de Registro de Imóveis

O primeiro passo é verificar a titularidade do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis. Caso esteja registrado em nome do falecido, o bem pode ser diretamente incluído no inventário.

2. Verificação de Documentos

Se o imóvel não estiver registrado em nome do falecido, é necessário verificar se há documentos como:

• Escritura pública de compra e venda.
• Contrato particular de compromisso de compra e venda.
• Comprovantes de pagamento.
• Declarações de posse e outros documentos que possam comprovar a aquisição do imóvel.

3. Registro da Escritura de Compra e Venda

Caso haja uma escritura pública que não tenha sido registrada, os herdeiros podem requerer o registro diretamente no cartório de imóveis, permitindo a transmissão do bem no inventário.

4. Ação de Adjudicação Compulsória

Se houver um contrato de compra e venda sem registro, os herdeiros podem ingressar com uma ação de adjudicação compulsória para forçar a transferência do imóvel para o nome do falecido e, posteriormente, realizar a partilha.

5. Regularização por Usucapião

Nos casos em que o falecido possuía o imóvel por muitos anos sem documentação oficial, os herdeiros podem ingressar com uma ação de usucapião para reconhecer a propriedade do bem. Essa ação pode ser feita tanto judicialmente quanto de forma extrajudicial.

6. Inventariando Direitos sobre o Imóvel

Quando o falecido possuía apenas a posse do imóvel, sem registro formal, é possível inventariar os direitos possessórios. Nesse caso, os herdeiros podem partilhar esses direitos no inventário e, posteriormente, buscar a regularização definitiva da propriedade por meio de adjudicação compulsória ou usucapião. Essa estratégia evita complicações na transmissão dos bens e permite que os herdeiros tenham maior segurança jurídica sobre o imóvel.

Conclusão

A regularização de um imóvel no inventário exige atenção e conhecimento sobre os diferentes meios legais disponíveis. A consulta a um advogado especializado é fundamental para garantir que o processo seja realizado de maneira correta e eficiente, evitando complicações futuras para os herdeiros.

Professor Gilberto Netto – Whatsapp 31-99313-4421

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Imagine a seguinte situação: João, um pai de quatro filhos, é proprietário de uma casa de praia que utilizava com a família durante as férias. Com o avançar da idade, João decide organizar sua sucessão de forma a evitar disputas e garantir que o imóvel continue sendo aproveitado de maneira harmoniosa pelos filhos após sua morte.

Preocupado com os conflitos que poderiam surgir sobre o uso e a administração do imóvel, João opta por instituir a multipropriedade no testamento, uma solução moderna e eficiente regulamentada pela Lei nº 13.777/2018.

A Importância do Testamento no Planejamento Sucessório

O testamento é um instrumento legal que permite ao indivíduo planejar a destinação de seus bens, garantindo que sua vontade seja respeitada após sua morte. Além de proporcionar segurança jurídica, o testamento é uma ferramenta eficaz para evitar conflitos entre herdeiros e assegurar que o patrimônio seja utilizado de forma racional e produtiva.

Nos últimos anos, a evolução das disposições legais tem permitido soluções cada vez mais inovadoras no campo do planejamento sucessório, como a multipropriedade. Esse instituto, regulamentado pela Lei nº 13.777/2018, é especialmente útil para a administração e uso compartilhado de bens imóveis entre herdeiros, reduzindo disputas e maximizando o aproveitamento do patrimônio familiar.

O Que é Multipropriedade?

A multipropriedade é um modelo de divisão de bens imóveis em que diferentes coproprietários possuem o direito de utilizar o imóvel em períodos determinados. Cada fração de tempo é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo segurança jurídica e clareza sobre os direitos de uso.

Dispositivo Legal – Art. 1.358-F do Código Civil:
“Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.”

Esse dispositivo permite que um imóvel seja compartilhado entre vários proprietários de forma organizada, sendo cada fração de tempo uma propriedade autônoma.

Aplicação Prática: O Testamento de João

Cláusula Testamentária: Instituição de Multipropriedade sobre o Imóvel

Eu, [Nome do Testador], plenamente capaz e no exercício de minha vontade, determino que o imóvel de minha propriedade, registrado sob a matrícula nº [número da matrícula], localizado em [endereço completo], seja objeto de instituição de multipropriedade.

Com fundamento no artigo 1.358-F do Código Civil e na Lei nº 13.777/2018, desejo que o referido imóvel seja dividido entre os meus herdeiros, [nome dos herdeiros], de forma que cada um deles tenha o direito de uso exclusivo em períodos determinados durante o ano. Assim, estabeleço que:

• [Nome do herdeiro 1] terá direito ao uso exclusivo durante o período de [especificar, por exemplo, janeiro a março].
• [Nome do herdeiro 2] terá direito ao uso exclusivo durante o período de [especificar, por exemplo, abril a junho].
• [Nome do herdeiro 3] terá direito ao uso exclusivo durante o período de [especificar, por exemplo, julho a setembro].
• [Nome do herdeiro 4] terá direito ao uso exclusivo durante o período de [especificar, por exemplo, outubro a dezembro].

Além disso, permito que, caso algum herdeiro não deseje ou não possa utilizar sua fração de tempo, ele poderá alugá-la a terceiros, desde que previamente informe os demais coproprietários e respeite as normas que venham a ser acordadas para a administração do imóvel.

As despesas de manutenção, tributos e encargos incidentes sobre o imóvel deverão ser divididas proporcionalmente entre os herdeiros, de acordo com os períodos de uso de cada um. Para evitar conflitos e promover a harmonia familiar, determino que qualquer questão relacionada à administração do bem ou à divisão de responsabilidades será resolvida por decisão da maioria dos coproprietários, com base nos princípios da boa-fé e do respeito mútuo.

Por fim, ordeno que esta disposição seja devidamente registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis, a fim de formalizar a instituição da multipropriedade e assegurar a eficácia deste testamento.

Essa determinação reflete meu desejo de proporcionar uma solução justa e organizada para o uso do imóvel, garantindo que ele seja aproveitado de forma racional, pacífica e benéfica para todos os meus herdeiros.

Benefícios da Multipropriedade na Sucessão

A adoção da multipropriedade no planejamento sucessório oferece inúmeras vantagens:

1. Evita Conflitos: Com os períodos de uso previamente definidos, elimina-se a disputa pelo acesso ao imóvel.
2. Preserva a Harmonia Familiar: A clareza nas regras de utilização reduz tensões entre os herdeiros.
3. Geração de Renda: Os períodos não utilizados podem ser alugados, transformando o imóvel em uma fonte de receita.
4. Facilita a Administração: Com responsabilidades bem delimitadas, a manutenção do bem torna-se mais simples e organizada.
5. Preserva o Patrimônio: A casa permanece na família, sendo utilizada de forma produtiva por gerações.

Conclusão: Multipropriedade, Paz e Planejamento

O caso de João ilustra como a multipropriedade, regulamentada pelo Art. 1.358-F do Código Civil, pode ser uma ferramenta eficaz no planejamento sucessório. Instituir esse modelo no testamento não apenas previne conflitos, mas também transforma um imóvel em um legado funcional e sustentável.

A multipropriedade traz à tona o potencial do direito como instrumento de pacificação social, garantindo que o patrimônio seja utilizado de forma racional e harmoniosa. Assim, é uma solução moderna e alinhada aos desafios do planejamento familiar no mundo contemporâneo.

Professor Gilberto Netto

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