A Lei nº 11.977, de 2009, regulamenta o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), que visa garantir o acesso à moradia digna a famílias de baixa renda. Uma das questões relevantes que essa legislação aborda é a titularidade do imóvel adquirido no âmbito do programa em caso de dissolução da união estável, separação ou divórcio. O artigo 35-A da referida lei, incluído pela Lei nº 12.693, de 2012, trata diretamente desse tema, estabelecendo diretrizes sobre a transferência do título de propriedade do imóvel adquirido com recursos públicos, conforme as circunstâncias da dissolução da união.

A Garantia de Igualdade de Gênero na Propriedade

O artigo 35-A determina que, em caso de dissolução de união estável, separação ou divórcio, o título de propriedade do imóvel adquirido no âmbito do PMCMV, na constância do casamento ou da união estável, será registrado em nome da mulher ou a ela transferido, independentemente do regime de bens aplicável. Isso significa que, mesmo em regimes de bens que poderiam, em princípio, favorecer o homem na titularidade do imóvel, a legislação assegura à mulher a titularidade do bem, reconhecendo sua importância na construção do lar familiar.

A medida busca assegurar a autonomia da mulher, especialmente em contextos de desigualdade socioeconômica, onde muitas vezes o papel feminino no financiamento da moradia, ainda que relevante, não é reconhecido da mesma forma que o masculino. A transferência do título de propriedade para o nome da mulher reflete uma tentativa de corrigir distorções históricas que limitam o acesso das mulheres à titularidade de bens, especialmente quando envolve recursos públicos, como os oriundos do orçamento geral da União, do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).

Exceções e Particularidades: O Caso do FGTS

A exceção prevista na lei se refere aos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Nos casos em que o imóvel adquirido no âmbito do PMCMV tenha sido financiado com recursos do FGTS, a titularidade do bem será tratada conforme o regime de bens adotado pelo casal, sem a imposição da transferência automática para o nome da mulher. Essa exceção leva em consideração a natureza dos recursos utilizados e o fato de que o FGTS é uma contribuição individual de cada trabalhador, o que justifica a possibilidade de o titular do fundo ser, nesse caso, o beneficiário da titularidade do imóvel.

O Parágrafo Único: A Questão da Guarda dos Filhos

O parágrafo único do artigo 35-A trata da situação em que, na dissolução da união ou divórcio, a guarda dos filhos é atribuída exclusivamente ao marido ou companheiro. Nesses casos, o título de propriedade do imóvel será registrado em nome do marido ou a ele transferido. Essa exceção reflete uma consideração importante, a de que a guarda dos filhos, muitas vezes associada ao conceito de responsabilidade familiar, pode influenciar a definição de titularidade do bem, especialmente quando se considera que o cônjuge ou companheiro que tem a guarda pode necessitar da estabilidade proporcionada pela propriedade do imóvel para garantir o bem-estar dos filhos.

A Relevância do Artigo 35-A para a Proteção da Família

O artigo 35-A da Lei 11.977/2009 é um avanço significativo no reconhecimento dos direitos das mulheres no contexto da dissolução de união estável, separação ou divórcio. Ao garantir a titularidade do imóvel adquirido no âmbito do PMCMV em nome da mulher, o legislador assegura uma proteção especial à mulher, especialmente em situações de vulnerabilidade econômica, evitando que ela perca a casa adquirida com recursos públicos e podendo assim manter a estabilidade familiar após a dissolução do relacionamento.

Por outro lado, a exceção relativa ao FGTS, embora justificada pela individualidade dos recursos, demonstra a complexidade e as particularidades que envolvem a titularidade da propriedade em contextos de políticas públicas habitacionais, levando em conta a necessidade de equilíbrio entre a justiça social e o direito de cada parte envolvida.

Em resumo, o artigo 35-A da Lei 11.977/2009, com suas nuances e exceções, é um exemplo claro da legislação buscando promover igualdade de gênero e proteger a família, com especial atenção à mulher, ao mesmo tempo em que respeita as circunstâncias e recursos específicos utilizados na aquisição do imóvel.

Professor Gilberto Netto.

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O ato notarial é um instrumento essencial no procedimento extrajudicial de usucapião, pois confere ao processo a segurança jurídica que é característica do notariado. Conforme o Provimento 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) , especialmente em seu art. 402 , o tabelião de notas desempenha um papel central na análise preliminar dos fatos relacionados à posse do imóvel usucapiendo.

Uma prática de grande relevância e previsão pelo Provimento é a possibilidade de o notário realizar uma visita ao imóvel usucapiendo . Essa diligência, quando realizada, não só aumenta a confiabilidade do procedimento, mas também cumpre a função de garantir que o primeiro exame da posse seja feito com rigor técnico e imparcialidade.

O Notário como “Olhos do Registrador”

A visita ao imóvel permite que o notário atue como os “olhos do registrador”, documentando de forma objetiva e detalhada as condições do imóvel e as circunstâncias da posse. Diferentemente de outros documentos que podem ser baseados apenas nas declarações do requerente, o ata notarial deve refletir fatos presenciados ou selecionados pelo tabelião.

Ó arte. 402 do Provimento 149 do CNJ reforça essa responsabilidade, dispondo que:

• O tabelião poderá comparecer ao imóvel para realizar diligências realizadas à lavratura de ata notarial;
• Além disso, podem constar imagens, documentos, sons gravados e depoimentos de testemunhas, o que amplia as possibilidades de registrar a realidade do imóvel e da posse de maneira robusta.

Essa atuação confere ao registrador imobiliário uma base sólida para a análise de mérito no procedimento de usucapião, com informações fidedignas que vão além das declarações das partes envolvidas.

A Visita como Instrumento de Prevenção de Fraudes

A possibilidade de visita ao imóvel também tem uma importante via preventiva. Assim como nossos processos judiciais o oficial de justiça realizam inspeções e diligências para verificar a realidade dos fatos, o notário pode desempenhar função semelhante no âmbito extrajudicial.

Ao visitar o imóvel, o tabelião pode identificar:

• A efetivação da ocupação do imóvel pelo requerente;
• A ausência de conflitos aparentes sobre a posse;
• Elementos que comprovem ou desmintam as reclamações do requerente, como benfeitorias, cercas, edificação ou moradia;
• Possíveis fraudes ou má-fé por parte do requerente ou de terceiros.

Essa diligência agrega valor a um ato notarial, que se torna um documento ainda mais robusto e confiável para análise do registrador e para eventual impugnação por terceiros interessados.

O Dever de Advertência e a Ética Notarial

Outro aspecto relevante é o dever do notário de anunciar o requerente e as testemunhas sobre as implicações legais de prestar declarações falsas, conforme o art. 402 do Provimento, 299 e 342 do Código Penal. Essa advertência, consignada na ata, reforça o caráter de boa fé e veracidade que deve permear todo o procedimento.

Art. 299 – Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:

Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos

“Art. 342. Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade, como testemunha, perito, contador, tradutor ou intérprete em processo judicial, policial ou administrativo, ou em juízo arbitral: Pena – reclusão, de três a oito anos, e multa.

Conclusão

A visita do notário ao imóvel usucapiendo é uma prática modesta e alinhada com os princípios de segurança jurídica, eficiência e prevenção de fraudes que regem o direito notarial e registral. Ao cumprir esse papel, o tabelião contribui para o sucesso do procedimento extrajudicial de usucapião, oferecendo ao registrador uma visão detalhada e fundamentada sobre a posse e as condições do imóvel.

Com isso, o processo ganha agilidade, proteção e legitimidade, fortalecendo a confiança na via extrajudicial como um meio eficaz de resolução de questões fundiárias.

Professor Gilberto Netto

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