A qualificação e o registro desses títulos são disciplinados por normas que harmonizam os princípios registrais com a autoridade das decisões judiciais. Esse equilíbrio é fundamental para assegurar que os direitos declarados em juízo sejam integrados ao registro de maneira eficiente, respeitando os requisitos formais e legais exigidos pelo ordenamento jurídico.

Com base em regulamentações próprias de cada unidade da federação, as serventias de registro de imóveis possuem o dever de analisar os títulos judiciais apresentados, observando critérios técnicos que incluem a relação do título com o registro vigente, a conformidade com os princípios da continuidade, especialidade e legalidade, e a ausência de impedimentos formais. Ao mesmo tempo, é vedada a análise do mérito da decisão judicial, reforçando o respeito à autoridade do Poder Judiciário.

Essa interação entre o judiciário e o direito registral exemplifica o compromisso do sistema jurídico brasileiro em proporcionar um ambiente seguro e previsível para as relações imobiliárias.

Submissão dos Títulos Judiciais aos Princípios Registrais e Possibilidade de Devolução

Embora os títulos judiciais possuam força vinculante em decorrência da autoridade emanada do Poder Judiciário, sua submissão ao registro imobiliário não é automática e irrestrita. Esses títulos devem passar por um processo de qualificação, no qual o oficial de registro verifica sua conformidade com os princípios registrais e as exigências formais do sistema.

Esse procedimento de qualificação não se refere ao mérito da decisão judicial, que deve ser respeitado integralmente, mas à adequação do título aos princípios essenciais do direito registral, como continuidade, especialidade objetiva e subjetiva, legalidade e disponibilidade. Assim, mesmo um título judicial pode ser devolvido se, ao ser analisado, apresentar inconsistências ou violar esses princípios.

Por exemplo, um título judicial que implique transferência de propriedade, mas que não mencione corretamente a matrícula ou as características do imóvel (ferindo o princípio da especialidade), ou que envolva partes desconectadas do histórico registral (comprometendo a continuidade), poderá ser objeto de uma nota de devolução. Essa devolução não anula ou questiona a validade da decisão judicial, mas exige que as inconsistências sejam sanadas para que o ato possa ser registrado, garantindo a segurança jurídica no sistema imobiliário.

Essa possibilidade de devolução reforça o papel técnico do registro de imóveis, assegurando que apenas títulos aptos e regulares ingressem no registro, sem prejuízo de eventual determinação judicial posterior para a prática do ato, caso a questão seja reapresentada e acompanhada de uma ordem específica nesse sentido.

O Processo de Qualificação de Títulos Judiciais

Em Minas Gerais, de acordo com o art. 881 do Código de Normas do Tribunal de Justiça do Estado de Minas, os títulos judiciais encaminhados diretamente pelo juízo competente devem ser prenotados e submetidos à qualificação registral. Nesse contexto, cabe ao oficial de registro verificar os requisitos extrínsecos do título, sua relação com o registro existente e a conformidade com os princípios registrais, como o da continuidade e da especialidade.

Importante destacar que o oficial não possui competência para analisar o mérito da decisão judicial que deu origem ao título, limitando-se a verificar se os aspectos formais e legais do título estão em ordem.

Exemplos de Títulos Judiciais Registráveis

Os títulos judiciais que podem ser submetidos ao registro imobiliário incluem:

1. Formal de partilha: oriundo de inventário judicial, este título serve para transferir a propriedade de bens imóveis aos herdeiros.
2. Mandado de penhora: usado para a averbação de constrição judicial em imóveis.
3. Mandado de adjudicação: resultante de arrematação ou adjudicação em processos de execução.
4. Sentença declaratória de usucapião: utilizada para regularizar a posse prolongada que tenha se convertido em propriedade.
5. Carta de sentença: extraída de processos judiciais que envolvam imóveis, como ações de divórcio, dissolução de união estável ou partilha de bens.

Nota de Devolução e Qualificação Negativa

Caso o oficial de registro identifique alguma irregularidade ou falta de cumprimento dos requisitos registrais, ele deverá emitir uma nota de devolução nos termos do art. 882. Essa nota pode ser entregue diretamente à parte apresentante ou enviada à autoridade judicial que remeteu o título, e deve ser elaborada no prazo de 15 dias.

Mesmo com a qualificação negativa, a prenotação do título não é interrompida ou suspensa, mas será cancelada automaticamente ao final do prazo legal, caso as exigências não sejam atendidas.

Determinação Judicial em Caso de Divergência

Nos casos em que o juízo, ao tomar ciência da qualificação negativa, determine que o registro seja realizado, o oficial deverá cumprir a ordem judicial, conforme previsto no art. 883. Se o prazo da prenotação tiver expirado, uma nova prenotação será necessária para efetivar o ato.

Esse dispositivo garante a harmonia entre o sistema registral e as decisões judiciais, evitando conflitos entre o registro de imóveis e o poder judiciário.

Conclusão

O registro de títulos judiciais no sistema imobiliário reflete a integração entre o Poder Judiciário e o serviço extrajudicial, garantindo segurança jurídica na formalização de direitos reais. Apesar da força vinculante das decisões judiciais, esses títulos estão sujeitos à qualificação registral, em que se verificam os aspectos formais e a conformidade com os princípios registrais, como continuidade, especialidade e legalidade.

A possibilidade de devolução de títulos judiciais que apresentem irregularidades reforça a importância do controle técnico realizado pelos registradores, sem interferir no mérito das decisões judiciais. Esse mecanismo assegura que o registro de imóveis permaneça um ambiente confiável, tanto para a efetivação de direitos quanto para a proteção de terceiros.

Além disso, destaca-se a necessidade de observar as particularidades normativas de cada unidade da federação, uma vez que, embora a maior parte das regras registre consenso em seu conteúdo, os procedimentos podem variar conforme os respectivos códigos de normas. Assim, a atuação dos operadores do direito e dos oficiais de registro exige atenção e conhecimento técnico para garantir que os títulos judiciais sejam devidamente registrados, respeitando a legislação aplicável e promovendo o acesso à justiça de forma eficiente e segura.

Professor Gilberto Netto de Oliveira Júnior

gilbertonettojr@gmail.com.br

The post O Acesso dos Títulos Judiciais ao Registro de Imóveis: Princípios e Procedimentos appeared first on Advocacia Extrajudicial.

O Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) estabelece normas previstas para a regularização de imóveis e a aplicação de usucapião, proporcionando mecanismos de simplificação e segurança jurídica no processo extrajudicial. Contudo, um ponto crítico tratado no art. 410 do provimento é a exigência do “justo título”, que visa garantir que a usucapião não seja utilizada como uma forma de burla aos procedimentos legais propostos para a regularização de bens ( compra e venda, inventário ).

O Conceito de Justo Título no Art. 410

O conceito de “justo título” para efeitos de usucapião, conforme o Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), refere-se a um instrumento jurídico que demonstra a existência de uma relação jurídica válida entre o requerente da usucapião e o registro titular do imóvel.

Em determinados casos, a análise detalhada do justo título apresentado no procedimento de usucapião pode revelar que, ao invés de recorrer à usucapião, a adjudicação extrajudicial é o meio mais adequado e eficiente para regularizar a situação do imóvel. Esse cálculo decorre da constatação de que o justo título, se devidamente verificado e validado, pode indicar uma relação jurídica pré-existente com o imóvel, que, se devidamente formalizada, possibilita a adjudicação.

A adjudicação extrajudicial, como instrumento eficaz de regularização de bens, pode ser uma alternativa, especialmente quando o justo título demonstra uma transação legítima, mas com obstáculos administrativos ou legais que impedem a formalização imediata do registro. Nos casos em que a escritura pública não foi lavrada ou a partilha de bens não foi registrada, a adjudicação extrajudicial pode ser o procedimento que resolve a pendência, desde que o título seja devidamente aplicado.

Exemplo de Adjudicação Extrajudicial Baseada em Justo Título

Um exemplo típico seria o caso de um imóvel que foi adquirido por meio de uma promessa de venda ou cessão de direitos, mas que, por algum motivo, não foi formalmente registrado. Se o proprietário do imóvel apresentar um título justo, como um compromisso de compra e venda devidamente quitado, acompanhado de certidão de distribuição cível que comprove a inexistência de litígios, o registrador poderá verificar se a adjudicação extrajudicial é uma solução adequada.

Nesse caso, ao invés de esperar o tempo necessário para a usucapião ou lidar com eventuais dificuldades no processo judicial, a adjudicação extrajudicial permite que o imóvel seja transferido diretamente ao nome do requerente, uma vez que todos os requisitos legais e formais para a aquisição do bem foram cumpridos.

Os exemplos de títulos considerados “justos” são variados e incluem documentos que evidenciam uma transação válida e regularizada entre as partes. O artigo enumera uma série de documentos que podem ser usados ​​como título justo, como:

• Compromisso ou recibo de compra e venda.
• Cessão de direitos e promessa de cessão.
• Pré-contrato ou proposta de compra.
• Reserva de lote com informações claras sobre a transação.

Esses documentos, quando preenchidos corretamente, devem ser acompanhados de provas de quitação das obrigações e de certificados do distribuidor cível que atestam a inexistência de ações judiciais que envolvam o imóvel.

A Usucapião Como Meio de Burla ao Procedimento Adequado

O § 2º do art. 410 do Provimento nº 149 destaca a necessidade de especificação de qualquer obstáculo à escrituração correta das transações realizadas. A intenção é evitar que a usucapião seja utilizada como uma forma de burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral, ou para driblar os impostos de impostos de transmissão sobre os negócios imobiliários.

Um exemplo claro de quando a usucapião não pode ser utilizada para burla ao procedimento adequado é o caso em que o inventário de bens imóveis não foi levado ao registro. Se um imóvel pertence a uma herança e a partilha não foi devidamente registrada, não é legítimo utilizar a usucapião para regularizar a situação do bem, uma vez que o procedimento adequado seria o registro do inventário e a devida formalização da partilha de bens. A usucapião não pode substituir o cumprimento das exigências legais para a transferência formal de propriedade, como o recolhimento do ITCMD.

A análise do justo título no processo de usucapião pode, portanto, não apenas garantir a regularização da posse, mas também viabilizar outras formas de regularização, como a adjudicação extrajudicial. Quando o título apresentado comprova a legitimidade da relação jurídica sobre o imóvel, o procedimento de adjudicação se torna uma alternativa eficiente e célere, permitindo a regularização da propriedade sem a necessidade de litígios ou tramitações prolongadas.

O Papel do Registrador

O registrador e o tabelião, conforme estipulado pelo provimento, tem o dever de alertar o requerente e as testemunhas sobre os riscos da declaração falsa na justificação do óbice à escrituração. Caso se constate que o requerente está utilizando a usucapião como meio de contornar os processos legais de registro e tributação, o procedimento pode ser questionado e até invalidado.

O objetivo do sistema notarial e registral é garantir a segurança jurídica e a transparência das transações imobiliárias. A usucapião, portanto, não pode ser usada como um atalho para regularizar bens que, na verdade, exige um procedimento formal e regular, como a doação, a compra e venda, ou, como no exemplo citado, a conclusão do inventário e o devido registro da partilha.

Conclusão

O Provimento nº 149 do CNJ estabelece diretrizes claras sobre o uso da usucapião, sempre com a intenção de preservar a segurança jurídica e evitar fraudes. O conceito de “justo título” garante que a usucapião seja um recurso legítimo, utilizado apenas quando as condições legais forem atendidas e quando não houver outro meio viável de regularização do imóvel. Isso significa que a usucapião não pode ser utilizada para burlar os requisitos do sistema notarial e registral, como no caso de um inventário não registrado. O procedimento adequado deve sempre ser seguido, e o papel do registrador é crucial para garantir que a usucapião não seja usada de maneira indevida.

DISPOSITIVOS

Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.

§ 1.º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I — compromisso ou recibo de compra e venda;

II — cessão de direitos e promessa de cessão;

III — pré-contrato;

IV — proposta de compra;

V — reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI — procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII — escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; e

VIII — documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.

§ 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

§ 3.º A prova de quitação será feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida.

§ 4.º A análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião.

Professor Gilberto Netto

The post Justo Título (Art. 1.242. CC) – Usucapião – Adjudicação appeared first on Advocacia Extrajudicial.