O cenário em que construtoras e proprietárias deixam de cumprir a obrigação de formalizar a transferência de propriedade, mesmo após a entrega dos imóveis e o pagamento integral por parte dos adquirentes, é mais comum do que se imagina. Tal situação gera insegurança jurídica para os compradores, que, embora estejam na posse do bem, não possuem o título de propriedade devidamente registrado em cartório.

Para resolver esse impasse, a adjudicação compulsória extrajudicial tem se apresentada uma alternativa eficaz, célere e menos onerosa em comparação ao processo judicial. Contudo, nos casos em que a empresa tenha encerrado suas atividades ou esteja em situação irregular, o procedimento exige medidas específicas para garantir o direito do adquirente.

A Adjudicação Compulsória como Solução

A adjudicação compulsória é o procedimento pelo qual o adquirente obtém, por meio de decisão judicial ou extrajudicial, o título de propriedade do imóvel, quando o vendedor ou proprietário se recusa ou se omite no cumprimento dessas obrigações.

No âmbito extrajudicial, regulamentado pelo Provimento n. 150 do CNJ , o processo é cedido perante o cartório de registro de imóveis, exigindo documentos que comprovem o adimplemento contratual por parte do adquirente, como o contrato de compra e venda, cessões e quitações.

Pessoa Jurídica Extinta: Como Proceder

Quando uma construtora ou incorporada já envolve suas atividades, surgem desafios adicionais no processo de adjudicação. O Art. 440-U do Código Nacional de Normas, Provimento 149 CNJ, fornece soluções específicas para esses casos:

1. Notificação à Pessoa Jurídica:
   • Caso a empresa ainda esteja ativa, a notificação poderá ser entregue a uma pessoa com poderes de gerenciamento, administração ou responsável pela coleta de correspondências.
2. Pessoa Jurídica Extinta:
   • Se a empresa estiver extinta, a notificação será enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido .
   • Na ausência de informações sobre o liquidante ou administrador, ou se estes estiverem em local incorreto ou desconhecido, a notificação será feita por meio de edital público .
3. Edital de Notificação:
   • O edital, amplamente divulgado, substitui a notificação direta, garantindo que os esforços para localizar o responsável sejam documentados.
4. Documentação Complementar:
   • A extinção da empresa, comprovada por certidão da Junta Comercial ou de outro órgão competente, deverá ser anexada ao processo de adjudicação.

Segurança Jurídica para os Adquirentes

A adoção desses procedimentos garante que o direito do adquirente não seja prejudicado pela omissão ou inatividade da empresa vendedora. O objetivo é evitar que a ausência do responsável legal impeça a regularização da propriedade.

Além disso, o procedimento extrajudicial:

• Reduza custos e prazos: evita a morosidade de uma ação judicial.
• Promove celeridade: o cartório conduz o processo de forma técnica e objetiva.
• Garantia de segurança jurídica: o título de propriedade é formalizado em conformidade com a legislação vigente (Provimento 149 do CNJ).

O Papel do Advogado no Processo de Adjudicação

O advogado desempenha um papel fundamental na condução de processos de adjudicação compulsória, especialmente em casos complexos, como os que envolvem empresas extintas. Cabe ao advogado:

• Reunir e organizar a documentação necessária: contratos, comprovantes de pagamento e certificações.
• Analisar as soluções do procedimento extrajudicial: identificando possíveis obstáculos e apresentando soluções.
• Elaborar notificações e pedidos: garantindo que todas as etapas sejam cumpridas de acordo com a legislação.
• Acompanhar o processo junto ao cartório: garantindo o andamento regular do procedimento.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma ferramenta poderosa para resolver impasses relacionados à inércia de construtoras e incorporadas na formalização da transferência de propriedade. Mesmo em situações complexas, como a extinção da pessoa jurídica responsável, o Provimento n. 150 do CNJ oferece mecanismos claros e objetivos para proteger os direitos dos adquirentes.

Com a orientação de um advogado qualificado, o processo pode ser demorado de forma eficiente, garantindo a regularização do imóvel e a segurança jurídica necessária para o pleno exercício da propriedade.

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