Base Legal para a Mudança

A alteração está prevista no Provimento 93 da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG/2020, com modificações trazidas pelo Provimento 142 da CGJ TJMG/2024, que modificou o artigo 190 do Código de Normas:

Art. 190. São requisitos documentais legitimadores indispensáveis à lavratura da escritura pública que implique alienação, a qualquer título, de imóvel ou de direito a ele relativo, assim como sua oneração, em se tratando de empresa alienante ou devedora, a apresentação de certidão negativa de débito expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União – DAU por elas administrados.

§ 5º A impossibilidade de obtenção de certidão negativa de débitos em meio eletrônico não impede a lavratura da escritura, devendo o tabelião de notas advertir as partes sobre os riscos inerentes ao ato, consignando essa advertência na escritura. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)

Motivos para a Mudança

A flexibilização da exigência da CND foi motivada por diversos fatores, entre eles:

1. Decisão do Supremo Tribunal Federal (STF)
   • O STF já havia declarado a inconstitucionalidade da exigência da CND como condição para a prática de atos notariais e registrais. Essa decisão reconhece que a falta da certidão não pode ser um impedimento para a formalização de negócios jurídicos.
2. Desburocratização e Agilidade nas Transações
   • A obrigatoriedade da CND muitas vezes atrasava as negociações, pois exigia que o vendedor apresentasse certidões negativas de débitos previdenciários e tributários, o que poderia levar tempo e dificultar a conclusão do negócio.
3. Proteção da Autonomia das Partes
   • A nova regra transfere a responsabilidade de avaliação dos riscos diretamente para os envolvidos na transação, permitindo que compradores e vendedores decidam com base em informações disponíveis, sem uma imposição legal que possa travar a negociação.
4. Fomento ao Mercado Imobiliário
   • Com menos barreiras burocráticas, as transações imobiliárias tendem a se tornar mais dinâmicas, favorecendo a liquidez do mercado e incentivando investimentos no setor.

Como Funciona na Prática?

Com a nova diretriz, as partes envolvidas em uma transação imobiliária não são mais obrigadas a apresentar a CND para lavratura da escritura. No entanto, o tabelião deve informar expressamente aos compradores sobre a ausência dessa certidão, garantindo que tenham plena ciência de possíveis riscos, como débitos tributários vinculados ao imóvel.

Caso haja interesse do comprador, ele ainda pode exigir a apresentação da CND como condição particular para a conclusão do negócio, mantendo assim sua proteção contra eventuais passivos financeiros.

Conclusão

A dispensa da CND representa um avanço na simplificação dos procedimentos notariais e registrais, garantindo mais eficiência ao mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, a mudança reforça a autonomia das partes e a responsabilidade na tomada de decisão. Embora traga benefícios ao agilizar transações, compradores devem continuar atentos e buscar informações sobre a regularidade fiscal dos imóveis para evitar futuros problemas jurídicos.

Essa alteração reflete uma tendência de modernização do sistema registral brasileiro, alinhando-se ao entendimento do STF e contribuindo para um ambiente de negócios mais dinâmico e seguro.

Professor Gilberto Netto

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Com a entrada em vigor do Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que incluiu no ordenamento regras para a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, foi consolidado mais um avanço na desjudicialização de conflitos no Brasil. A nova sistemática, prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), permite que situações anteriormente resolvidas apenas no âmbito judicial sejam tratadas diretamente nos cartórios de registro de imóveis. Nesse cenário, o papel do advogado ganha ainda mais relevância como elemento indispensável à segurança e eficiência do procedimento.

O Que é Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

A adjudicação compulsória é o ato que visa transferir para o adquirente a propriedade de um imóvel, quando há um negócio jurídico válido, como uma promessa de compra e venda, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva, mesmo após o cumprimento das obrigações contratuais.

Com o Provimento n.º 150/2023, que alterou o provimento 149 do CNJ, esse procedimento pode ser realizado extrajudicialmente, desde que preenchidos os requisitos legais, proporcionando maior agilidade e menor custo para as partes envolvidas.

Principais Regras da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

1. Fundamento Legal e Aplicação

O art. 440-A estabelece que o procedimento segue os termos do art. 216-B da Lei n.º 6.015/1973, regulamentando atos e negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, permuta, cessões ou promessas de cessão.

2. Legitimidade

Conforme o art. 440-C, podem requerer a adjudicação compulsória:

• Adquirentes ou transmitentes do imóvel.
• Cedentes, cessionários ou sucessores.

3. Assistência Obrigatória de Advogado

O parágrafo único do art. 440-C determina que o requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, com procuração específica para o ato.

4. Imóveis em Parcelamento ou Incorporação

Mesmo que o contrato contenha cláusula de arrependimento, a adjudicação compulsória pode ser requerida se o imóvel estiver em parcelamento do solo urbano ou em incorporação imobiliária, desde que o prazo de carência tenha expirado (art. 440-B, parágrafo único).

A Importância da Comprovação de Quitação

Outro ponto essencial no procedimento de adjudicação compulsória é a comprovação de quitação do contrato. Para que o processo seja realizado de forma extrajudicial, é imprescindível que o comprador tenha cumprido todas as obrigações contratuais, incluindo o pagamento do valor estipulado para a aquisição do imóvel. A falta de comprovação de quitação pode ser um grande obstáculo para a adjudicação, pois o cartório responsável pela formalização da adjudicação exigirá documentos que comprovem a regularidade do pagamento. Sem essa comprovação, o requerente não poderá dar início ao procedimento extrajudicial.

Em muitos casos, mesmo que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado de forma regular, a ausência de comprovantes de pagamento pode inviabilizar o reconhecimento da adjudicação compulsória. Por isso, é fundamental que, antes de iniciar qualquer procedimento, o advogado do requerente analise a documentação, garantindo que todas as obrigações contratuais foram cumpridas e devidamente registradas.

O Papel do Advogado no Procedimento

A adjudicação compulsória pela via extrajudicial, embora mais célere e econômica, exige a participação ativa de um advogado para assegurar que o procedimento atenda aos requisitos legais e resguarde os direitos das partes envolvidas.

1. Análise Jurídica do Negócio

O advogado deve verificar a validade do contrato ou negócio jurídico que fundamenta o pedido, conferindo se as cláusulas atendem às exigências legais e se as condições contratuais foram cumpridas pelo requerente.

2. Elaboração do Pedido

O requerente, assistido pelo advogado, deve apresentar ao cartório a documentação necessária, como o contrato, certidões e procuração específica. A clareza e a robustez do pedido evitam entraves no procedimento.

3. Mediação de Conflitos

Havendo resistência ou impugnação por parte do transmitente ou terceiros, o advogado pode atuar como mediador, buscando soluções consensuais para viabilizar a transferência da propriedade.

4. Segurança Jurídica

A presença de um advogado garante que o procedimento siga os princípios da legalidade e segurança jurídica, evitando futuras discussões judiciais sobre a regularidade da adjudicação compulsória.

Benefícios do Procedimento Extrajudicial

1. Agilidade: Dispensa a necessidade de ação judicial, reduzindo o tempo para a regularização da propriedade.
2. Economia: Menores custos processuais em comparação ao procedimento judicial.
3. Desburocratização: Simplificação dos trâmites, permitindo uma solução mais prática e direta.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial representa uma importante evolução nos processos de regularização de imóveis, permitindo uma solução mais ágil e eficiente para disputas de propriedade. Contudo, obstáculos como a cláusula de arrependimento e a falta de quitação do contrato podem impedir o andamento do processo, caso não sejam adequadamente abordados.

O advogado desempenha um papel fundamental em orientar o cliente sobre a viabilidade do processo, assegurando que todas as condições legais sejam atendidas e que a documentação necessária seja devidamente apresentada, destacando a importância da atuação técnica e estratégica para garantir a segurança e a eficiência do processo.

Professor Gilberto Netto

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O procedimento extrajudicial de usucapião é um avanço significativo na busca pela celeridade e eficiência no reconhecimento do direito de propriedade. Contudo, situações de impugnação ao pedido podem surgir, envolvendo titulares de direitos reais, entes públicos ou terceiros específicos.

Nessas circunstância, a mediação e a conciliação desempenham um papel central, conforme disposto no Provimento 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) .

A Importância da Mediação e Conciliação

A mediação e a conciliação são instrumentos de solução de conflitos que privilegiam o diálogo e a busca por consenso entre as partes. No contexto da usucapião extrajudicial, esses mecanismos permitem que a divergência seja resolvida de forma mais rápida e menos onerosa, evitando o encaminhamento do caso para o Judiciário.

Previsão no Provimento 149 do CNJ

Ó arte. 415 do Provimento 149 estabelece que, tendo impugnação ao pedido de usucapião, o oficial de registro de imóveis deve tentar promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas.

O que diz o artigo:

• Caput: Em caso de impugnação por titulares de direitos reais, públicos ou terceiros interessados, o oficial de registro de imóveis buscará mediação ou conciliação.
• § 1.º: Caso não seja possível alcançar um acordo, o oficial lavrará um relatório circunstanciado sobre o processamento do pedido de usucapião.
• § 2.º: Os autos do pedido, juntamente com o relatório, serão entregues ao requerente mediante recibo.
• § 3.º: Persistindo o impasse, o requerente poderá adaptar a petição inicial e apresentar o caso ao Judiciário, seguindo o procedimento judicial.

Vantagens da Mediação no Usucapião Extrajudicial

1. Celeridade: Resolução de conflitos de forma mais rápida do que no Judiciário.
2. Menor custo: Redução de despesas processuais e honorários advocatícios.
3. Autonomia das partes: Soluções construídas em conjunto, respeitando os interesses de todos os envolvidos.
4. Manutenção de relações: Preservar o relacionamento entre as partes, especialmente em situações relacionadas a vizinhos ou familiares.

O Papel do Oficial de Registro de Imóveis

O oficial de registro de imóveis exerce uma função essencial como facilitador no processo de mediação e conciliação. Além de promover o diálogo, ele atua de forma imparcial, buscando dúvidas e aproximando-se das partes. Essa atuação contribui para que o procedimento seja conduzido com transparência e segurança jurídica.

Quando a Mediação Não é Bem Sucedida

Nos casos em que a mediação ou conciliação não alcança um consenso:

• O oficial deve lavrar um relatório detalhado, relatando todo o processamento do pedido de usucapião e as razões do impasse.
• Esse relatório, juntamente com os autos, será entregue ao requerente, permitindo a continuidade do pedido por via judicial, conforme previsto no § 3.º do art. 415 do Provimento 149 .

Conclusão

A mediação e a conciliação no procedimento extrajudicial de usucapião são ferramentas poderosas para a solução de conflitos, permitindo que o direito à propriedade seja reconhecido de forma célere e importação.

Contudo, é essencial que as partes compreendam a importância de participar desse processo, buscando soluções consensuais sempre que possível.

A atuação do oficial de registro de imóveis, como mediador e conciliador, reforça a eficiência e a segurança jurídica do procedimento, garantindo que, mesmo diante de impugnações, o objetivo final – a pacificação de conflitos e o reconhecimento do direito de propriedade – seja alcançado com eficácia .

Professor Gilberto Netto

Dispositivos:

Art. 415. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas.

§ 1.º Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação mencionada no caput deste artigo, persistindo a impugnação, o oficial de registro de imóveis lavrará relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião.

§ 2.º O oficial de registro de imóveis entregará os autos do pedido da usucapião ao requerente, acompanhados do relatório circunstanciado, mediante recibo.

§ 3.º A parte requerente poderá emendar a petição inicial, adequando-a ao procedimento judicial e apresentá-la ao juízo competente da comarca de localização do imóvel usucapiendo.

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