O art. 11, inciso III e §§ 1º e 2º da referida lei conferem ao tabelião a possibilidade de atuar como árbitro imparcial, com funções claras: verificar o cumprimento de condições contratuais, custodiar valores e, ao final, repassá-los à parte devida — tudo com respaldo documental por meio de ata notarial.

1. O que é a “conta garantida” ou escrow account?

A conta garantida é uma conta bancária segregada, instituída por convênio entre a entidade de classe de âmbito nacional (ex: CNB – Conselho Nacional do Notariado) e uma instituição financeira credenciada, que tem por finalidade custodiar valores relacionados a um negócio jurídico.

Seu diferencial está na sua blindagem jurídica: os valores nela depositados não podem ser constritos por dívidas pessoais do depositante, das partes envolvidas ou do próprio tabelião, salvo se relacionadas ao objeto do negócio (art. 11, §1º, Lei 14.711/2023).

2. Vantagens para o advogado e seu cliente

Segurança na execução do contrato

A conta garantida evita riscos como inadimplemento, frustração de condição ou má-fé. O tabelião, como terceiro imparcial, garante a neutralidade da administração dos valores.

Proteção patrimonial

Ao garantir que o valor do negócio esteja em conta protegida contra penhoras externas, evita-se a exposição indevida dos recursos a execuções fiscais ou ações judiciais alheias.

Celeridade e extrajudicialização

A atuação do tabelião permite que atos que poderiam demandar anos no Judiciário (como a discussão sobre a eficácia de um contrato) sejam resolvidos de forma rápida, segura e documentada.

Valor probatório

O §2º do art. 11 permite que o tabelião lavre uma ata notarial registrando:

• A ocorrência ou não das condições pactuadas;
• O repasse do valor ao destinatário;
• A eficácia ou rescisão do negócio.

Esse documento pode constituir título hábil para fins de registro nos termos do art. 221 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), além de servir como elemento probatório robusto em eventual disputa judicial ou arbitral.

3. Quando utilizar a conta garantida?

Esse instrumento é especialmente recomendado para negócios em que:

• Há condições suspensivas ou resolutivas;
• Existe desconfiança entre as partes, mas desejo mútuo de fechar o negócio;
• O valor envolvido exige cautela quanto à liberação dos recursos;
• Há a necessidade de formalização probatória da entrega de documentos, cumprimento de obrigações ou liberação de garantias.

Exemplos práticos:

• Compra e venda de imóvel com desocupação futura;
• Distrato com cláusula de devolução de valores condicionada;
• Transferência de quotas em sociedades familiares;
• Entrega de garantia em negócios fiduciários.

Conclusão

O uso da conta garantida administrada por tabelião de notas representa um avanço no ambiente jurídico e contratual brasileiro, alinhando-se às melhores práticas internacionais de governança negocial e segurança jurídica.

Para o advogado, é uma ferramenta estratégica de gestão de riscos, que reforça sua atuação consultiva e preventiva, além de oferecer uma alternativa eficiente e extrajudicial à judicialização de conflitos contratuais.

Ao compreender e orientar seus clientes quanto a esse mecanismo, o advogado se posiciona na vanguarda de um novo modelo de advocacia: mais proativa, técnica e centrada na segurança jurídica dos negócios

Professor Gilberto Netto

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Ana e João convivem em união estável há mais de cinco anos. Apesar de nunca terem formalizado o vínculo, eles decidiram regularizar a situação perante o cartório de notas. Durante o processo de reconhecimento da união estável, foram informados de que, na ausência de manifestação anterior, o regime legal aplicável seria o da comunhão parcial de bens. No entanto, desejam adotar, a partir do momento do registro, o regime de separação total de bens. Para tanto, Ana e João optam por formalizar simultaneamente a alteração do regime patrimonial.

Este exemplo prático ilustra uma das possibilidades conferidas pela legislação atual para a alteração do regime de bens em união estável, que pode ser realizada de forma administrativa, sem necessidade de intervenção judicial.

A Alteração de Regime de Bens na União Estável

Ao contrário do casamento, em que a alteração do regime de bens requer obrigatoriamente uma ação judicial (art. 1.639, § 2º, do Código Civil), a união estável permite que essa modificação seja realizada diretamente pela via extrajudicial, desde que cumpridos determinados requisitos legais. O Provimento n.º 149 do CNJ regulamenta o procedimento, conferindo maior celeridade e acessibilidade à alteração.

Requisitos para a Alteração do Regime de Bens

Para que a alteração do regime de bens em união estável ocorra pela via extrajudicial, devem ser observados os seguintes requisitos:

1. Requerimento Formal pelos Companheiros
   O pedido de alteração deve ser feito por ambos os companheiros, pessoalmente ou por procuração pública, perante o registrador civil das pessoas naturais.
2. Declaração de Não Prejuízo a Terceiros
   Deve constar expressamente que a alteração do regime não prejudicará terceiros de boa-fé, inclusive credores com créditos anteriores à mudança.
3. Certidões Necessárias
   O oficial exigirá a apresentação de certidões para análise do pedido, a saber:
   • Certidão do distribuidor cível e execução fiscal (estadual e federal) dos últimos cinco anos;
   • Certidão dos tabelionatos de protestos do local de residência dos últimos cinco anos;
   • Certidão da Justiça do Trabalho do local de residência dos últimos cinco anos;
   • Certidão de interdições e tutelas do local de residência.
4. Partilha ou Declaração de Bens
   Caso haja bens a partilhar, a escritura pública será necessária, observando o art. 108 do Código Civil. Na ausência de bens, os companheiros devem apresentar declaração expressa.
5. Presença de Advogado ou Defensor Público (se necessário)
   Havendo certidões positivas ou partilha de bens, é obrigatória a assistência de advogado ou defensor público, que deve assinar o pedido conjuntamente.
6. Vedação à Retroatividade
   A alteração não retroage, produzindo efeitos apenas a partir da averbação no registro da união estável. No caso de escolha pela comunhão universal, os efeitos alcançam todos os bens existentes no momento da alteração, respeitados os direitos de terceiros.
7. Certidões Positivas e Necessidade de Via Judicial
   Caso as certidões de interdições ou outras sejam positivas, o procedimento deverá ocorrer judicialmente.

Atuação do Registrador Civil e do Tabelião de Notas

• Registrador Civil
  O registrador é responsável por processar o pedido de alteração e averbar no registro da união estável. Deve verificar os documentos apresentados e assegurar que os requisitos legais foram atendidos. Além disso, emitirá a certidão atualizada com as informações sobre o regime anterior e a data da alteração.
• Tabelião de Notas
  Caso o reconhecimento da união estável e a alteração de regime ocorram simultaneamente, o tabelião lavrará a escritura pública, que será encaminhada ao registro civil para averbação. O tabelião também deverá verificar a presença de advogado e garantir a observância de todas as exigências legais.

Conclusão

A possibilidade de alteração do regime de bens na união estável pela via extrajudicial representa um avanço significativo na simplificação de procedimentos e no acesso à justiça. Contudo, essa simplificação não diminui a importância da segurança jurídica e da proteção dos interesses das partes envolvidas e de terceiros.

Nesse contexto, a presença de um advogado ou defensor público é fundamental. Além de ser obrigatória em casos de certidões positivas ou partilha de bens, a atuação do advogado garante que os direitos das partes sejam respeitados e que o procedimento seja conduzido de maneira técnica e segura. O advogado tem um papel crucial ao orientar os companheiros sobre os efeitos legais da alteração, redigir documentos essenciais, como a partilha de bens, e verificar eventuais riscos, como prejuízos a credores ou conflitos futuros.

Portanto, a colaboração entre tabeliães, registradores e advogados assegura não apenas a celeridade do processo, mas também a manutenção de um ambiente jurídico seguro e transparente, reafirmando a autonomia das partes sem comprometer a proteção de direitos alheios.

Professor Gilberto Netto

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Contudo, o ordenamento jurídico brasileiro evoluiu para assegurar que decisões tão sensíveis como a guarda e a adoção respeitem os direitos fundamentais dos menores, com critérios rígidos para evitar abusos. Hoje, o § 3º do art. 182 do Código de Normas de Minas Gerais, provimento 93/2020, em conformidade com o Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA), proíbe expressamente a lavratura de escritura pública para guarda com fins de adoção. Em situações desse tipo, os interessados devem obrigatoriamente recorrer à Vara da Infância e Juventude, onde o processo será analisado por profissionais especializados, como psicólogos e assistentes sociais, garantindo que a medida seja tomada em favor do menor.

Apesar dessa vedação, a escritura pública continua a ser um instrumento poderoso para formalizar outras relações jurídicas relacionadas à filiação. Por exemplo, é possível o reconhecimento de paternidade, seja biológica ou socioafetiva, com requisitos específicos estabelecidos pelo Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Esse reconhecimento é um avanço significativo, pois permite o registro voluntário de vínculos afetivos, oferecendo às famílias maior segurança jurídica e legitimidade às relações de afeto.

Assim, enquanto a guarda e a adoção demandam rigorosos procedimentos judiciais, escrituras públicas ainda desempenham um papel fundamental em outros aspectos da vida familiar, sempre com o objetivo de garantir os melhores interesses de crianças e adolescentes.

§ 3º É vedada a lavratura de escritura pública que tenha por objeto a guarda de crianças ou adolescentes para fins de adoção, ante o disposto nos arts. 13, parágrafo único, 28 e 39 da Lei nº 8.069, de 13 de julho de 1990, que “dispõe sobre o Estatuto da Criança e do Adolescente e dá outras providências”, devendo-se, nesses casos, orientar os interessados a procurar a vara da infância e juventude.

Professor Gilberto Netto

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O ato notarial é um instrumento essencial no procedimento extrajudicial de usucapião, pois confere ao processo a segurança jurídica que é característica do notariado. Conforme o Provimento 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) , especialmente em seu art. 402 , o tabelião de notas desempenha um papel central na análise preliminar dos fatos relacionados à posse do imóvel usucapiendo.

Uma prática de grande relevância e previsão pelo Provimento é a possibilidade de o notário realizar uma visita ao imóvel usucapiendo . Essa diligência, quando realizada, não só aumenta a confiabilidade do procedimento, mas também cumpre a função de garantir que o primeiro exame da posse seja feito com rigor técnico e imparcialidade.

O Notário como “Olhos do Registrador”

A visita ao imóvel permite que o notário atue como os “olhos do registrador”, documentando de forma objetiva e detalhada as condições do imóvel e as circunstâncias da posse. Diferentemente de outros documentos que podem ser baseados apenas nas declarações do requerente, o ata notarial deve refletir fatos presenciados ou selecionados pelo tabelião.

Ó arte. 402 do Provimento 149 do CNJ reforça essa responsabilidade, dispondo que:

• O tabelião poderá comparecer ao imóvel para realizar diligências realizadas à lavratura de ata notarial;
• Além disso, podem constar imagens, documentos, sons gravados e depoimentos de testemunhas, o que amplia as possibilidades de registrar a realidade do imóvel e da posse de maneira robusta.

Essa atuação confere ao registrador imobiliário uma base sólida para a análise de mérito no procedimento de usucapião, com informações fidedignas que vão além das declarações das partes envolvidas.

A Visita como Instrumento de Prevenção de Fraudes

A possibilidade de visita ao imóvel também tem uma importante via preventiva. Assim como nossos processos judiciais o oficial de justiça realizam inspeções e diligências para verificar a realidade dos fatos, o notário pode desempenhar função semelhante no âmbito extrajudicial.

Ao visitar o imóvel, o tabelião pode identificar:

• A efetivação da ocupação do imóvel pelo requerente;
• A ausência de conflitos aparentes sobre a posse;
• Elementos que comprovem ou desmintam as reclamações do requerente, como benfeitorias, cercas, edificação ou moradia;
• Possíveis fraudes ou má-fé por parte do requerente ou de terceiros.

Essa diligência agrega valor a um ato notarial, que se torna um documento ainda mais robusto e confiável para análise do registrador e para eventual impugnação por terceiros interessados.

O Dever de Advertência e a Ética Notarial

Outro aspecto relevante é o dever do notário de anunciar o requerente e as testemunhas sobre as implicações legais de prestar declarações falsas, conforme o art. 402 do Provimento, 299 e 342 do Código Penal. Essa advertência, consignada na ata, reforça o caráter de boa fé e veracidade que deve permear todo o procedimento.

Art. 299 – Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:

Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos

“Art. 342. Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade, como testemunha, perito, contador, tradutor ou intérprete em processo judicial, policial ou administrativo, ou em juízo arbitral: Pena – reclusão, de três a oito anos, e multa.

Conclusão

A visita do notário ao imóvel usucapiendo é uma prática modesta e alinhada com os princípios de segurança jurídica, eficiência e prevenção de fraudes que regem o direito notarial e registral. Ao cumprir esse papel, o tabelião contribui para o sucesso do procedimento extrajudicial de usucapião, oferecendo ao registrador uma visão detalhada e fundamentada sobre a posse e as condições do imóvel.

Com isso, o processo ganha agilidade, proteção e legitimidade, fortalecendo a confiança na via extrajudicial como um meio eficaz de resolução de questões fundiárias.

Professor Gilberto Netto

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