A evolução normativa no Brasil, especialmente no campo do direito notarial e registral, tem destacado a importância do ato notarial (ata notarial) como instrumento essencial para diversos procedimentos extrajudiciais. Entre esses procedimentos, a usucapião e a adjudicação compulsória ganharam notoriedade pela ceridade e segurança jurídica que oferecem.

Diante da semelhança entre esses institutos e da possibilidade de flexibilização na utilização de documentos, surge a aplicação do princípio da fungibilidade como solução prática e jurídica. Nesse contexto, o advogado desempenha um papel estratégico ao formular pedidos alternativos para maximizar a utilidade do ata notarial.

Ata Notarial nos Procedimentos Extrajudiciais

Um ata notarial é um instrumento público que atesta a veracidade de fatos ou situações presenciadas ou verificadas pelo tabelião de notas. No âmbito da usucapião e da adjudicação compulsória, ela é essencial para instruir os pedidos perante o cartório de registro de imóveis, funcionando como uma base documental robusta e imparcial.

• Na Usucapião Extrajudicial:
  A ata notarial é utilizado para comprovar a posse, a ausência de oposição e a continuidade temporal para cumprir os prazos legais, além de reunir outros documentos comprobatórios.
• Na Adjudicação Obrigatória:
  É indispensável para registrar fatos e provas relacionadas a promessas de compra e venda, cessões ou contratos equivalentes, comprovando o adimplemento das obrigações contratuais e a inércia do vendedor na formalização da transmissão da propriedade.

O Princípio da Fungibilidade: Flexibilidade na Utilização da Ata Notarial

O princípio da fungibilidade no direito notarial e registral permite que um ato notarial, mesmo quando inicialmente elaborado para um procedimento específico, possa ser aproveitado para outro. Esta aplicação é especialmente relevante nos casos em que:

1. Adjudicação Obrigatória com Requisitos Incompletos:
   Quando a ata não atende cumpridamente aos requisitos do Art. 440-G do Código Nacional de Normas para adjudicação compulsória (como a ausência de quitação do preço), mas reúne elementos que indicam a posse e o cumprimento de requisitos para usucapião, ela pode ser redirecionada para este último procedimento.
2. Usucapião com Elementos Contratuais Insuficientes:
   Quando o conjunto probatório da ata aponta para a existência de um contrato e adimplemento das obrigações, mas não comprova a posse mansa, contínua e lapso temporal, ela pode ser interpretada para sustentar o pedido de adjudicação compulsória se houver os outros requisitos.

O Papel do Advogado e os Pedidos Alternativos

O advogado é responsável por analisar a documentação, as explicações do caso e as possibilidades jurídicas para maximizar a efetividade do procedimento extrajudicial. Nesse cenário, o pedido alternativo é apresentado como uma estratégia essencial.

• Formulação de Pedido Alternativo:
  O advogado pode exigir que, na ausência de requisitos para a adjudicação compulsória, que o ata notarial seja aproveitado para a usucapião, e vice-versa. Essa abordagem é ampliada pelo princípio da fungibilidade, que valoriza o aproveitamento da documentação para atingir a finalidade jurídica específica.
• Justificação Técnica:
  A justificativa para o pedido alternativo deve ser fundamentada na natureza e no conteúdo do ato notarial, destacando os elementos que se tornam adequados para sustentar ambos os procedimentos, mesmo que parcialmente. Principio da celeridade instrumental.

Benefícios da Fungibilidade e do Pedido Alternativo

1. Celeridade Processual:
   Ao aproveitar a mesma ata notarial para diferentes finalidades, evita-se a necessidade de recomeçar o procedimento, reduzindo custos e tempo.
2. Segurança Jurídica:
   O reaproveitamento da documentação demonstra boa fé e garante que os direitos da parte sejam preservados, ainda que o procedimento inicialmente pretendido seja inviável.
3. Flexibilidade:
   A aplicação do princípio da fungibilidade evidencia a adaptabilidade do sistema extrajudicial às relevantes de cada caso, promovendo soluções mais eficientes e personalizadas.
4. Valorização do Papel do Advogado:
   A elaboração de pedidos alternativos reforça a importância da assessoria jurídica comprometida, garantindo que todas as possibilidades legais sejam exploradas em benefício do cliente.

Conclusão

A fungibilidade do ato notarial nos procedimentos de usucapião e adjudicação compulsória reflete a evolução do direito notarial e registral no Brasil, promovendo eficiência e adaptabilidade.

O advogado, ao formular pedidos alternativos e explorar a flexibilidade do sistema, garante que os direitos de seus clientes sejam preservados com rapidez e segurança jurídica. Essa abordagem, alinhada às diretrizes normativas e ao princípio da boa-fé, fortalece a confiança no sistema extrajudicial como uma via eficaz para a solução de conflitos patrimoniais.

Professor Gilberto Netto

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Com a publicação do Provimento nº 150/2023 pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a adjudicação compulsória pela via extrajudicial se tornou uma alternativa prática e célere para resolver pendências relacionadas à transferência de propriedade de imóveis. Nesse contexto, a ata notarial desempenha um papel crucial, servindo como instrumento essencial para instruir o pedido perante o Registro de Imóveis.

Este artigo aborda os principais requisitos para a lavratura da ata notarial destinada à adjudicação compulsória, conforme disposto no Art. 440-G do Código Nacional de Normas (Provimento nº 149/2023).

O que é a Ata Notarial para Adjudicação Compulsória?

A ata notarial é um instrumento público elaborado pelo tabelião de notas para atestar fatos, manifestações de vontade e situações que lhe são apresentadas. No caso da adjudicação compulsória, ela reúne informações e provas indispensáveis para o processamento do pedido extrajudicial de transferência de propriedade perante o registro de imóveis.

Requisitos Essenciais da Ata Notarial (Art. 440-G)

1. Identificação do Imóvel
   A ata deve conter a referência à matrícula ou transcrição do imóvel e descrever os seus ônus e gravames. Caso o imóvel seja urbano, a descrição pode ser limitada à identificação, denominação e endereço, nos termos do § 3º do Art. 440-G.
2. Fundamentação Jurídica
   Deve incluir a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão suporte à adjudicação, como promessas de compra e venda ou cessões, com o histórico das partes envolvidas.
3. Prova de Quitação
   É imprescindível comprovar o adimplemento integral do preço ou a contraprestação devida para a transferência do imóvel. O § 6º permite constar, como prova de quitação, elementos como:
   • Ações de consignação em pagamento;
   • Mensagens e declarações de quitação;
   • Comprovantes bancários;
   • Declarações em imposto de renda;
   • Recibos com autoria confirmada.
4. Identificação das Providências Inadimplidas
   A ata deve detalhar as obrigações que deveriam ter sido cumpridas pelo requerido para a transmissão da propriedade, indicando o inadimplemento.
5. Valor Venal do Imóvel
   O valor venal, conforme a legislação local, deve ser indicado para dar maior clareza e transparência ao processo.
6. Observações Sobre a Natureza da Ata
   O tabelião deve consignar que a ata não tem valor de título de propriedade, sendo apenas um instrumento para instruir o pedido de adjudicação compulsória, podendo ser aproveitada em eventual processo judicial (§ 2º), ou até mesmo servir de pedido alternativo para usucapião.

Outras Disposições Importantes

• Inclusão de Provas e Depoimentos:
  A ata pode conter imagens, documentos, gravações, declarações do requerente e depoimentos de testemunhas. Estas devem ser alertadas sobre a penalidade para falsas declarações (§ 5º).
• Conciliação ou Mediação:
  Caso haja consentimento do requerente, o tabelião poderá instaurar mediação ou conciliação entre as partes, buscando solucionar o conflito extrajudicialmente (§ 8º).
• Extinção por Inércia:
  A ausência de diligência pelo requerente dentro dos prazos fixados pelo oficial do Registro de Imóveis resultará na extinção do processo extrajudicial (Art. 440-J).

Princípio da Fungibilidade: Alternativa em Caso de Insuficiência de Requisitos

Em situações onde a ata notarial não atende integralmente aos requisitos para adjudicação compulsória, o princípio da fungibilidade pode ser aplicado. Esse princípio permite que a ata seja interpretada e aproveitada para outros fins jurídicos, como o procedimento de usucapião.

O advogado pode, de forma estratégica, formular pedido alternativo para que, não sendo possível a adjudicação compulsória, a ata seja utilizada para instruir o pedido de usucapião, desde que presentes os requisitos mínimos para este procedimento.

Essa abordagem reforça a flexibilidade da via extrajudicial e evita o retrabalho, otimizando o tempo e os recursos das partes envolvidas.

A Importância da Assessoria Jurídica

Embora a via extrajudicial proporcione maior celeridade, o processo de adjudicação compulsória exige a observância rigorosa dos requisitos legais. Nesse sentido, o apoio de um advogado especializado é indispensável para assegurar a regularidade do procedimento e para evitar impugnações que possam retardar a solução.

Além disso, a análise da viabilidade do pedido e a orientação quanto à documentação necessária tornam o trabalho do advogado essencial em todas as etapas do processo.

Conclusão

A ata notarial para adjudicação compulsória é um instrumento robusto e indispensável no procedimento extrajudicial. Quando bem elaborada, com o cumprimento de todos os requisitos legais, garante agilidade e segurança jurídica para as partes envolvidas.

Com o Provimento nº 150/2023, o CNJ consolida a importância da via extrajudicial como alternativa eficiente, reforçando o papel do tabelião como agente de pacificação social e do advogado como figura central na defesa dos direitos e interesses do cliente.

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O procedimento de usucapião extrajudicial trouxe uma alternativa eficiente e célere para a regularização de imóveis, consolidando a propriedade de quem exerce posse prolongada, contínua e com animus domini. Contudo, algumas questões importantes surgem durante o processo, como a necessidade (ou não) de apresentação do Habite-se e o impacto da usucapião sobre graves e restrições administrativas.

A Dispensa do Habite-se na Abertura de Matrícula

No contexto do Provimento 149 do CNJ , o § 3.º do art. 417 estabelece que:

A abertura de matrícula de imóvel edificado será independente da apresentação de habite-se.

Isso significa que, para imóveis edificados cuja averbação ainda não consta da matrícula, não é necessário apresentar o Habite-se, documento emitido pela prefeitura que comprova que a edificação atende às normas legais e regulamentares.

Essa previsão visa desburocratizar o processo e permitir que a regularização fundiária ou individual aconteça mesmo em situações em que o Habite-se não foi obtido, valorizando o direito à moradia e a regularização da propriedade.

A Usucapião e os Ônus Existentes na Matrícula

Outro aspecto fundamental é o impacto da usucapião sobre gravames judiciais ou restrições administrativas. O art. 418 do Provimento 149 esclarece que:

O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritas.

Em outras palavras, mesmo após o reconhecimento da usucapião, os ônus existentes na matrícula, como penhoras, hipotecas ou restrições impostas por entes públicos, permanecem ativos até que sejam cancelados por quem os instituiu.

Como proceder para cancelar os Gravames

1. Peticionamento Direto: Cabe ao requerente formular um pedido de cancelamento diretamente à autoridade que determinou o gravame ou a restrição.
   • Por exemplo, uma penhora judicial só poderá ser cancelada mediante ordem do juiz que a decretou.
   • Restrições administrativas, como embargos ou notificações urbanísticas, devem ser solucionadas junto ao órgão responsável (prefeitura, órgãos ambientais, etc.).
2. Anuência no Procedimento de Usucapião: O § 2.º do art. 418 também permite que entes públicos ou credores manifestem anuência expressa à extinção de gravames no próprio procedimento de usucapião, agilizando o processo.

Reflexões Práticas

Regularização Edilícia e Patrimonial

A dispensa do Habite-se não elimina a importância da regularização das edificações, especialmente em relação às normas urbanísticas e de segurança. Após a conclusão do processo de usucapião, o novo proprietário deverá avaliar a possibilidade de obter o Habite-se ou atender a outras exigências administrativas para regularização plena do imóvel.

Ônus Persistentes

Embora a usucapião não extinga automaticamente os gravames, o reconhecimento de propriedade por meio do procedimento extrajudicial fortalece a posição do possuidor ao negociar com credores ou autoridades administrativas para viabilizar o cancelamento.

Conclusão

A dispensa do Habite-se no procedimento de usucapião e a permanência de registros na matrícula refletem o equilíbrio entre a desburocratização e o respeito aos direitos de terceiros e normas administrativas.

Enquanto a usucapião consolida o direito de propriedade de quem detém a posse transferida, ela não cancela as obrigações ou restrições preexistentes. Por isso, é essencial que o requerente esteja atento às exigências posteriores ao reconhecimento da usucapião, garantindo a plena regularização do imóvel tanto no registro de imóveis quanto perante as autoridades competentes.

Esse modelo confirma a importância do diálogo entre os direitos individuais e os interesses coletivos, reforçando o papel da usucapião como ferramenta para o acesso à propriedade, mas sem negligenciar a segurança jurídica e os compromissos legais.

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O ata notarial desempenha um papel crucial no procedimento de usucapião, especialmente na sua modalidade extrajudicial.

Reconhecida por sua força probante, é dotada da fé pública do tabelião que a elabora, oferecendo segurança jurídica e precisão ao processo. No entanto, a sua finalidade deve ser claramente clara: não se trata de um ato translativo ou constitutivo de propriedade , mas de um documento destinado a atestar fatos e servir como subsídio ao procedimento.

A Natureza Jurídica da Ata Notarial

Conforme o Código de Processo Civil (CPC) , em seu art. 384 , o ato notarial permite que o tabelião ateste ou documente a existência e o modo de existir de algum fato, a requisito do interessado:

Art. 384.A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requisito do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.

Parágrafo único.Dados representados por imagem ou gravados em arquivos eletrônicos poderão ser consultados em ata notarial.

Essa previsão reforça a flexibilidade e a riqueza probatória do ato notarial, permitindo que ela inclua elementos como fotografias, vídeos, gravações de áudio, depoimentos de testemunhas e outros dados que comprovem os fatos alegados pelo requerente.

No contexto da usucapião, o ata notarial é utilizado para narrar as situações da posse, documentar as condições do imóvel e registrar os elementos que sustentam o pedido de reconhecimento da propriedade.

A Ata Notarial Não é Título Translativo ou Constitutivo

Embora seja um instrumento robusto como prova, um ato notarial não constitui nem transfere propriedade . Sua função é subsidiar o requisito de usucapião perante o registrador de imóveis. Isso é reafirmado no Provimento 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) , que determina:

• O ato notarial deverá consignar que não tenha valor como título de propriedade, mas servir exclusivamente para instruir o procedimento de usucapião extrajudicial;
• O tabelião deve anunciar o requerente e consignar no ato que a ata não confirme ou estabeleça propriedade.

Essa distinção é essencial para garantir que as partes compreendam especificamente o documento e evitem interpretações equivocadas.

A Força Probatória da Ata Notarial

Apesar de seus limites, um ato notarial é um elemento de prova poderoso devido a:

• Fé pública do tabelião : garantir a confiabilidade das informações;
• Documentação ampla : pode incluir imagens, sons, declarações e outros dados relevantes;
• Imparcialidade e objetividade : o tabelião age como observador imparcial, relacionando os fatos sem opinião de valor.

Previsão do Provimento 149 do CNJ

O art. 402 do Provimento 149 do CNJ detalha a utilização do ato notarial no procedimento de usucapião:

1. Possibilidade de diligências : o tabelião pode comparecer ao imóvel para verificar a posse e documentar elementos que subsidiem a ata.
2. Multimídia na ata : além de declarações, a ata pode conter imagens, sons gravados e documentos, enriquecendo sua capacidade probatória.
3. Dever de advertência : o tabelião deve alertar sobre as consequências legais de declarações falsas, consignando essa advertência na ata.

Conclusão

O ato notarial (ata notarial) é indispensável no procedimento de usucapião, garantindo segurança e robustez ao processo. No entanto, ela deve ser informada como um instrumento probatório , e não como um título de propriedade.

Sua força reside na imparcialidade, na fé pública do tabelião e na riqueza de informações que podem conter, conforme previsto no art. 384 do CPC e no Provimento 149 do CNJ .

Ao elaborar a ata, o tabelião contribui para que o registrador tenha os subsídios necessários para analisar o pedido de usucapião com precisão e segurança, reforçando a eficiência e a legitimidade do procedimento extrajudicial.

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O Provimento n.º 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) trouxe importante regulamentação para o procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião, estabelecendo regras específicas para a anuência e notificação dos confrontantes e titulares de direitos reais registrados ou averbados nas matrículas dos imóveis envolvidos. Este artigo examina os aspectos mais relevantes desse procedimento, com base nos artigos 407 a 409 do Provimento.

Anuência e Notificação: O Requisito Essencial

O art. 407 estabelece que, caso a planta do imóvel objeto do pedido de usucapião não esteja assinada pelos titulares de direitos reais ou pelos confrontantes, ou não haja documento autônomo de anuência expressa, eles deverão ser notificados para manifestarem seu consentimento no prazo de 15 dias. A inércia do notificando é considerada como concordância, permitindo a continuidade do procedimento.

Modalidades de Notificação

1. Notificação Presencial: Pode ser realizada pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.
2. Notificação em Outra Comarca: Se o notificando residir em outra circunscrição, a notificação é feita pelo oficial de registro de títulos e documentos da localidade correspondente, com as despesas adiantadas pelo requerente.
3. Notificação por Carta com AR: Deve incluir cópia do requerimento inicial, ata notarial, planta, memorial descritivo e demais documentos instrutórios.
4. Notificação de Cônjuge ou Companheiro: Quando os notificandos forem casados ou estiverem em união estável, os cônjuges ou companheiros também deverão ser notificados, em ato separado.
5. Consentimento Expressado a Qualquer Momento: Os confrontantes e titulares de direitos reais podem manifestar anuência expressa por meio de documento particular com firma reconhecida, instrumento público ou assinando certidão de concordância lavrada no ato.

Dispensa de Intimação de Confrontantes

Nos casos em que o imóvel usucapiendo esteja matriculado com descrição precisa e há perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento, dispensa-se a notificação dos confrontantes, conforme previsto no § 10 do art. 407.

Notificação por Edital

Quando o notificando estiver em local incerto, não sabido ou inacessível, o art. 408 determina que a notificação seja realizada por edital publicado em jornal de grande circulação, por duas vezes, com intervalo de 15 dias. O parágrafo único admite também a publicação em meio eletrônico, desde que regulamentado pelo tribunal.

Procedimentos em Caso de Falecimento

Se algum titular de direitos reais ou confrontante tiver falecido, o art. 409 prevê que seus herdeiros podem assinar a planta e o memorial descritivo, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.

Considerações Finais

O Provimento 149 do CNJ busca garantir segurança jurídica e respeito aos direitos de todos os envolvidos no procedimento de usucapião extrajudicial. A clareza das normas para anuência e notificação assegura a celeridade do processo, ao mesmo tempo em que preserva o contraditório e a ampla defesa. A correta observância desses dispositivos é essencial para a regularização fundiária e para a concretização do direito fundamental de acesso à justiça.

Professor Gilberto Netto

DISPOSITIVOS

Art. 407. Se a planta não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de 15 dias, considerando-se sua inércia como concordância.

§ 1.º A notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado se a parte notificanda comparecer em cartório.

§ 2.º Se o notificando residir em outra comarca ou circunscrição, a notificação deverá ser realizada pelo oficial de registro de títulos e documentos da outra comarca ou circunscrição, adiantando o requerente as despesas.

§ 3.º A notificação poderá ser realizada por carta com aviso de recebimento, devendo vir acompanhada de cópia do requerimento inicial e da ata notarial, bem como de cópia da planta e do memorial descritivo e dos demais documentos que a instruíram.

§ 4.º Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, também serão notificados, em ato separado, os respectivos cônjuges ou companheiros.

§ 5.º Deverá constar expressamente na notificação a informação de que o transcurso do prazo previsto no caput sem manifestação do titular do direito sobre o imóvel consistirá em anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião do bem imóvel.

§ 6.º Se a planta não estiver assinada por algum confrontante, este será notificado pelo oficial de registro de imóveis mediante carta com aviso de recebimento, para manifestar-se no prazo de 15 dias, aplicando-se ao que couber o disposto no § 2.º e nos seguintes do art. 213 e dos seguintes da LRP.

§ 7.º O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público.

§ 8.º A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação mediante assinatura de certidão específica de concordância lavrada no ato pelo preposto.

§ 9.º Tratando-se de pessoa jurídica, a notificação deverá ser entregue a pessoa com poderes de representação legal.

§ 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.

Art. 408. Infrutíferas as notificações mencionadas neste Capítulo, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de 15 dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.

Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo Tribunal.

Art. 409. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.

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O Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) estabelece normas previstas para a regularização de imóveis e a aplicação de usucapião, proporcionando mecanismos de simplificação e segurança jurídica no processo extrajudicial. Contudo, um ponto crítico tratado no art. 410 do provimento é a exigência do “justo título”, que visa garantir que a usucapião não seja utilizada como uma forma de burla aos procedimentos legais propostos para a regularização de bens ( compra e venda, inventário ).

O Conceito de Justo Título no Art. 410

O conceito de “justo título” para efeitos de usucapião, conforme o Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), refere-se a um instrumento jurídico que demonstra a existência de uma relação jurídica válida entre o requerente da usucapião e o registro titular do imóvel.

Em determinados casos, a análise detalhada do justo título apresentado no procedimento de usucapião pode revelar que, ao invés de recorrer à usucapião, a adjudicação extrajudicial é o meio mais adequado e eficiente para regularizar a situação do imóvel. Esse cálculo decorre da constatação de que o justo título, se devidamente verificado e validado, pode indicar uma relação jurídica pré-existente com o imóvel, que, se devidamente formalizada, possibilita a adjudicação.

A adjudicação extrajudicial, como instrumento eficaz de regularização de bens, pode ser uma alternativa, especialmente quando o justo título demonstra uma transação legítima, mas com obstáculos administrativos ou legais que impedem a formalização imediata do registro. Nos casos em que a escritura pública não foi lavrada ou a partilha de bens não foi registrada, a adjudicação extrajudicial pode ser o procedimento que resolve a pendência, desde que o título seja devidamente aplicado.

Exemplo de Adjudicação Extrajudicial Baseada em Justo Título

Um exemplo típico seria o caso de um imóvel que foi adquirido por meio de uma promessa de venda ou cessão de direitos, mas que, por algum motivo, não foi formalmente registrado. Se o proprietário do imóvel apresentar um título justo, como um compromisso de compra e venda devidamente quitado, acompanhado de certidão de distribuição cível que comprove a inexistência de litígios, o registrador poderá verificar se a adjudicação extrajudicial é uma solução adequada.

Nesse caso, ao invés de esperar o tempo necessário para a usucapião ou lidar com eventuais dificuldades no processo judicial, a adjudicação extrajudicial permite que o imóvel seja transferido diretamente ao nome do requerente, uma vez que todos os requisitos legais e formais para a aquisição do bem foram cumpridos.

Os exemplos de títulos considerados “justos” são variados e incluem documentos que evidenciam uma transação válida e regularizada entre as partes. O artigo enumera uma série de documentos que podem ser usados ​​como título justo, como:

• Compromisso ou recibo de compra e venda.
• Cessão de direitos e promessa de cessão.
• Pré-contrato ou proposta de compra.
• Reserva de lote com informações claras sobre a transação.

Esses documentos, quando preenchidos corretamente, devem ser acompanhados de provas de quitação das obrigações e de certificados do distribuidor cível que atestam a inexistência de ações judiciais que envolvam o imóvel.

A Usucapião Como Meio de Burla ao Procedimento Adequado

O § 2º do art. 410 do Provimento nº 149 destaca a necessidade de especificação de qualquer obstáculo à escrituração correta das transações realizadas. A intenção é evitar que a usucapião seja utilizada como uma forma de burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral, ou para driblar os impostos de impostos de transmissão sobre os negócios imobiliários.

Um exemplo claro de quando a usucapião não pode ser utilizada para burla ao procedimento adequado é o caso em que o inventário de bens imóveis não foi levado ao registro. Se um imóvel pertence a uma herança e a partilha não foi devidamente registrada, não é legítimo utilizar a usucapião para regularizar a situação do bem, uma vez que o procedimento adequado seria o registro do inventário e a devida formalização da partilha de bens. A usucapião não pode substituir o cumprimento das exigências legais para a transferência formal de propriedade, como o recolhimento do ITCMD.

A análise do justo título no processo de usucapião pode, portanto, não apenas garantir a regularização da posse, mas também viabilizar outras formas de regularização, como a adjudicação extrajudicial. Quando o título apresentado comprova a legitimidade da relação jurídica sobre o imóvel, o procedimento de adjudicação se torna uma alternativa eficiente e célere, permitindo a regularização da propriedade sem a necessidade de litígios ou tramitações prolongadas.

O Papel do Registrador

O registrador e o tabelião, conforme estipulado pelo provimento, tem o dever de alertar o requerente e as testemunhas sobre os riscos da declaração falsa na justificação do óbice à escrituração. Caso se constate que o requerente está utilizando a usucapião como meio de contornar os processos legais de registro e tributação, o procedimento pode ser questionado e até invalidado.

O objetivo do sistema notarial e registral é garantir a segurança jurídica e a transparência das transações imobiliárias. A usucapião, portanto, não pode ser usada como um atalho para regularizar bens que, na verdade, exige um procedimento formal e regular, como a doação, a compra e venda, ou, como no exemplo citado, a conclusão do inventário e o devido registro da partilha.

Conclusão

O Provimento nº 149 do CNJ estabelece diretrizes claras sobre o uso da usucapião, sempre com a intenção de preservar a segurança jurídica e evitar fraudes. O conceito de “justo título” garante que a usucapião seja um recurso legítimo, utilizado apenas quando as condições legais forem atendidas e quando não houver outro meio viável de regularização do imóvel. Isso significa que a usucapião não pode ser utilizada para burlar os requisitos do sistema notarial e registral, como no caso de um inventário não registrado. O procedimento adequado deve sempre ser seguido, e o papel do registrador é crucial para garantir que a usucapião não seja usada de maneira indevida.

DISPOSITIVOS

Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.

§ 1.º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I — compromisso ou recibo de compra e venda;

II — cessão de direitos e promessa de cessão;

III — pré-contrato;

IV — proposta de compra;

V — reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI — procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII — escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; e

VIII — documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.

§ 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

§ 3.º A prova de quitação será feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida.

§ 4.º A análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião.

Professor Gilberto Netto

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No âmbito da advocacia extrajudicial, a usucapião de unidades autônomas em condomínios edilícios levanta questões específicas relacionadas à anuência dos confrontantes, especialmente considerando as regras previstas no Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). As diferenças entre os condomínios regularmente registrados e aqueles constituídos de fato são cruciais para orientar os procedimentos e evitar entraves na regularização fundiária.

Condomínios Edilícios Regularmente Constituídos

De acordo com o art. 403 do Provimento nº 149/2023 do CNJ, quando o condomínio edilício possui registro de instituição devidamente formalizado e a construção está averbada na matrícula, a regularização extrajudicial da usucapião de uma unidade autônoma é simplificada. Nessa situação, a anuência do síndico é suficiente, considerando que ele atua como representante legal do condomínio. Essa medida se justifica pela organização jurídica existente, onde os direitos e deveres de cada condômino estão devidamente delimitados.

Vantagens desse Modelo:

• Redução de burocracias.
• Maior agilidade na tramitação dos processos.
• Confiança na representação do síndico como porta-voz dos interesses coletivos.

Condomínios Edilícios Constituídos de Fato

Por outro lado, o art. 404 do mesmo provimento aborda os condomínios edilícios constituídos de fato, ou seja, aqueles que não possuem o registro do ato de incorporação ou não contam com a averbação da construção. Nesses casos, a ausência de formalização implica a necessidade de anuência de todos os titulares de direitos constantes na matrícula.

Implicações Práticas:

• Maior complexidade no processo, pois exige a identificação e anuência individualizada de cada titular.
• Risco de entraves caso algum titular não seja localizado ou não concorde com o procedimento.
• Necessidade de uma abordagem mais detalhada e organizada por parte do advogado extrajudicial para garantir o sucesso do procedimento.

Diferenças Fundamentais Entre os Modelos

1. Representação: No condomínio regular, o síndico representa a coletividade; no condomínio de fato, é necessário o consentimento individual de todos os titulares.
2. Burocracia: O condomínio de fato requer um trabalho mais minucioso para reunir a anuência de todos os envolvidos.
3. Tempo e Custo: O processo em condomínios regulares tende a ser mais rápido e menos oneroso devido à centralização da representação.

Conclusão

O papel do advogado eé essencial para identificar o status do condomínio e aplicar as diretrizes adequadas conforme o Provimento nº 149 do CNJ. Além disso, a compreensão das diferenças entre os condomínios regularmente registrados e os constituídos de fato é determinante para uma assessoria eficaz, garantindo a segurança jurídica e a celeridade nos processos de usucapião.

Professor Gilberto Netto

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A possibilidade de o advogado declarar a autenticidade de documentos no processo de usucapião extrajudicial é prevista no § 3º do art. 399 do Rpovimento 149 do Conselho Nacional de Justiça. Essa prerrogativa visa desburocratizar e tornar o processo mais acessível, especialmente para quem tem menor poder aquisitivo e não pode arcar com custos de autenticação em cartório.

Contudo, a fé pública do advogado é limitada aos processos nos quais ele atua como patrono. Essa responsabilidade é pessoal e restrita aos documentos que instruem os autos do processo, não se estendendo a documentos alheios às demandas patrocinadas, como escrituras ou certidões de óbito.

Em caso de suspeita de fraude, o tabelião ou registrador tem o dever de diligência para verificar a consistência dos documentos apresentados. Caso a autenticidade seja impugnada, a parte produtora será convidada a apresentar cópias autenticadas ou os originais para conferência. Embora o advogado possa confiar na documentação fornecida pelo cliente, a experiência do tabelião em autenticação confere maior segurança ao processo.

Benefícios da Integração e da Responsabilidade Compartilhada

A integração entre advogados, aliada ao controle exercido pelos tabeliães ou registradores sobre a autenticidade documental, proporciona:

• Celeridade: Redução de etapas desnecessárias;
• Segurança jurídica: Minimiza riscos de fraudes;
• Eficiência processual: Compartilhamento de responsabilidades entre advogados e tabeliães.

Conclusão

O advogado, embora possua prerrogativas para autenticar documentos, deve atuar com responsabilidade e transparência, confiando na experiência dos tabeliães e registradores para garantir a segurança jurídica. Essa colaboração entre profissionais fortalece o sistema notarial e registral, assegurando soluções eficientes e confiáveis para a regularização da propriedade.

Havendo fundado indício de fraude, simulação ou prejuízo, e em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade e os documentos apresentados, o tabelião de notas e o registrador poderá se recusar a praticar o ato, fundamentando a recusa por escrito, em observância aos princípios da segurança e eficácia que regem a atividade notarial e registral.

Os excessos poderão ser remetidos às corregedorias-gerais da Justiça a que estiverem subordinados os notários e registradores. Da mesma forma, quando um advogado comete excessos no exercício da atividade, é possível denunciá-lo à Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). Vale dizer que os excessos cometidos pelo advogado não são cobertos pela imunidade profissional, e, em tese, é possível sua responsabilização civil ou penal pelos danos que provocar no exercício da atividade, esse é o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Professor Gilberto Netto

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A usucapião é um importante instrumento jurídico para a regularização da propriedade imobiliária. Com a introdução da via extrajudicial pelo Provimento nº 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o processo tornou-se mais ágil e menos oneroso, beneficiando possuidores que buscam transformar sua posse em propriedade de forma eficiente. Contudo, nem sempre o procedimento extrajudicial chega ao éxito desejado, sendo necessária a migração para a via judicial. Nessas situações, é crucial compreender que os atos realizados em uma via podem ser aproveitados na outra, otimizando tempo e recursos.

Possibilidade de Alternância entre as Vias

O art. 399 do Provimento 149 do CNJ permite ao interessado optar pela via judicial ou extrajudicial para o reconhecimento da usucapião. Essa escolha não é definitiva, sendo possível transitar entre as vias caso ocorra algum impedimento. Por exemplo, se no procedimento extrajudicial um dos confrontantes não anuir ao pedido, o processo pode ser encaminhado para a via judicial, ficando pendente apenas a resolução do obstáculo apresentado por aquele confrontante.

Essa previsão é reforçada pelo § 3º do art. 399, que permite o aproveitamento das provas produzidas na via judicial no procedimento extrajudicial, e vice-versa. Assim, documentos como anuências de confrontantes, planta e memorial descritivo do imóvel e outras provas já produzidas não precisam ser refeitos, conferindo celeridade e economia ao processo.

O Aproveitamento de Anuências no Procedimento Judicial

Um dos pontos mais relevantes é o aproveitamento das anuências dos confrontantes obtidas na via extrajudicial. Suponha que três confrontantes precisem anuir ao pedido de usucapião, mas apenas dois concordem e o terceiro apresente oposição. Nesse caso, ao migrar para a via judicial, as anuências dos dois confrontantes já obtidas continuam válidas, restando ao juiz resolver apenas o impasse com o confrontante que obstou o processo.

Esse aproveitamento evita a necessidade de reiniciar o procedimento desde o início, reduzindo custos e tempo para o requerente. Ademais, a integração entre as vias respeita o princípio da eficiência processual, previsto no art. 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal.

Procedimentos e Documentos Essenciais

Conforme o art. 400 do Provimento 149 do CNJ, o requerimento de usucapião extrajudicial deve conter:

1. A modalidade de usucapião e sua base legal ou constitucional;
2. A origem e as características da posse, incluindo edificações ou benfeitorias no imóvel;
3. Os nomes dos possuidores anteriores cuja posse foi somada ao tempo do requerente;
4. A indicação da matrícula ou transcrição do imóvel ou informação de que não está matriculado;
5. O valor do imóvel.

Esses requisitos, quando cumpridos na via extrajudicial, podem ser integralmente aproveitados no procedimento judicial, caso a migração seja necessária.

Benefícios da Integração entre as Vias

A previsão legal de integração entre as vias judicial e extrajudicial traz benefícios claros para os interessados:

• Celeridade: Provas já produzidas não precisam ser refeitas, agilizando o andamento do processo;
• Redução de custos: Aproveitamento de documentos e atos evita despesas adicionais;
• Flexibilidade: Possibilidade de suspensão ou desistência do procedimento em uma via para prosseguir na outra conforme a conveniência do caso;
• Eficiência processual: Solução focada apenas nos pontos controversos, sem necessidade de rediscussão do que já foi pacificado.

Conclusão

A possibilidade de alternância entre as vias judicial e extrajudicial na usucapião é um avanço significativo para o direito imobiliário. Essa integração não apenas otimiza o processo, mas também garante maior segurança jurídica aos envolvidos. Ao aproveitar atos e provas produzidos em uma via, o sistema processual promove uma solução mais rápida e eficaz para a regularização da propriedade. Assim, tanto a via judicial quanto a extrajudicial se complementam, garantindo aos possuidores a concretização do direito à propriedade.

Por Gilberto Netto

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A usucapião extrajudicial é uma das mais relevantes inovações introduzidas pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e regulamentada pelo Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Essa modalidade permite a regularização da propriedade imobiliária diretamente em cartório, sem a necessidade de judicialização, desde que sejam atendidos os requisitos legais. Um dos elementos centrais desse procedimento é a ata notarial, que documenta os fatos essenciais para a comprovação da posse.

O Papel da Ata Notarial

A ata notarial é um instrumento público lavrado pelo tabelião que registra os elementos comprobatórios da posse exercida pelo requerente. Seu objetivo é assegurar a autenticidade e a fé-pública dos fatos narrados e apresentados. Para garantir a segurança jurídica, é imprescindível que a ata seja completa e detalhada.

Procedimentos que Devem Constar na Ata Notarial

1. Identificação do Requerente: O tabelião deve identificar plenamente o requerente da usucapião, incluindo nome, CPF, estado civil e endereço. Também é necessária a verificação da capacidade civil.
2. Descrição do Imóvel: A ata deve conter uma descrição detalhada do imóvel, conforme consta no registro anterior ou em documentos apresentados, incluindo dimensões, confrontações e localização.
3. Comprovação da Posse: O tabelião deve relatar os elementos que demonstrem a posse exercida pelo requerente, como depoimentos de testemunhas, contas de consumo em nome do possuidor, fotografias, documentos públicos ou privados, e quaisquer outros elementos que comprovem o exercício da posse mansa e pacífica.
4. Tempo de Posse: É essencial comprovar o tempo de posse exigido por lei, que varia de acordo com a modalidade de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural). A ata deve documentar os fatos e elementos que comprovem o período de posse.
5. Consulta ao Registro Imobiliário: Deve ser incluída a informação de que foi realizada a pesquisa no cartório de registro de imóveis, atestando que o imóvel está registrado em nome de terceiros e que não existem óbices legais para a usucapião.
6. Manifestação dos Confrontantes: O tabelião deve registrar as manifestações dos proprietários dos imóveis confrontantes. Em caso de anuência, deve-se lavrar a concordância; se houver discordância, isso também deve ser consignado na ata.
7. Análise de Eventuais Impedimentos: O tabelião deve verificar a existência de óbices legais, como penhoras, hipotecas ou outras restrições registrárias que possam inviabilizar o procedimento.

Passo a Passo para a Usucapião Extrajudicial

1. Consulta e Planejamento Inicial: Verifique a possibilidade de usucapião extrajudicial e certifique-se de que todos os requisitos legais são atendidos.
2. Reunião de Documentos: Junte documentos comprobatórios da posse, como contas, contratos informais e fotografias do imóvel.
3. Solicitação da Ata Notarial: Procure o tabelião para lavrar a ata notarial com todos os fatos e evidências da posse.
4. Manifestção dos Confrontantes: Garanta que os proprietários dos imóveis vizinhos sejam notificados e, se possível, obtenha anuência.
5. Protocolo no Registro de Imóveis: Apresente a ata notarial e os documentos necessários no cartório de registro de imóveis competente.
6. Análise e Decisão: O oficial de registro analisará o pedido e, se tudo estiver em conformidade, procederá ao registro da usucapião.

Cuidados Essenciais na Lavratura

• Imparcialidade do Tabelião: O tabelião deve se manter imparcial, documentando os fatos de forma objetiva e sem emitir juízos de valor.
• Detalhamento: Todos os elementos apresentados devem ser descritos minuciosamente, pois a ata será fundamental para a análise do oficial de registro de imóveis.
• Fé-Pública: O documento deve conter apenas informações verificáveis, que possam ser confirmadas com base nos elementos apresentados.

A ata notarial é um dos pilares do procedimento de usucapião extrajudicial, sendo essencial para a segurança jurídica e o êxito do processo. Advogados, tabeliães e partes interessadas devem assegurar que todos os requisitos sejam cumpridos para garantir a validade do ato.

DO PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO – PROVIMENTO 149/2023 CNJ

Seção I

Das Disposições Gerais

Art. 398. Esta Seção estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial no âmbito dos serviços notariais e de registro de imóveis, nos termos do art. 216-A da LRP.

Art. 399. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado pelo requerente — representado por advogado ou por defensor público, nos termos do disposto no art. 216-A da LRP —, que será processado diretamente no ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.

§ 1.º O procedimento de que trata o caput poderá abranger a propriedade e os demais direitos reais passíveis da usucapião.

§ 2.º Será facultada aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de 30 dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial.

§ 3.º Homologada a desistência ou deferida a suspensão poderão ser utilizadas as provas produzidas na via judicial.

§ 4.º Não se admitirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião de bens públicos, nos termos da lei.

Art. 400. O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil (CPC), bem como indicará:

I — a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;

II — a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;

III — o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;

IV — o número da matrícula ou a transcrição da área em que se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito; e

V — o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.

Art. 401. O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

I — ata notarial com a qualificação, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do requerente e o respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel; e

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.

II — planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RTT) no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;

III — justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;

IV — certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos 30 dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou

companheiro, se houver;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada a do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;

V — descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;

VI — instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;

VII — declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;

VIII — certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até 30 dias antes do requerimento.

§ 1.º Os documentos a que se refere o caput deste artigo serão apresentados no original.

§ 2.º O requerimento será instruído com tantas cópias quantas forem os titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados sobre o imóvel usucapiendo e os proprietários confinantes ou ocupantes cujas assinaturas não constem da planta nem do memorial descritivo referidos no inciso II deste artigo.

§ 3.º O documento oferecido em cópia poderá, no requerimento, ser declarado autêntico pelo advogado ou pelo defensor público, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas.

§ 4.º Será dispensado o consentimento do cônjuge do requerente se estiverem casados sob o regime de separação absoluta de bens.

§ 5.º Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.

§ 6.º Será exigido o reconhecimento de firma, por semelhança ou autenticidade, das assinaturas lançadas na planta e no memorial mencionados no inciso II do caput deste artigo.

§ 7.º O requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias lavradas pelo mesmo ou por diversos notários, ainda que de diferentes municípios, as quais descreverão os fatos conforme sucederem no tempo.

§ 8.º O valor do imóvel declarado pelo requerente será seu valor venal relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou do imposto territorial rural incidente ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.

§ 9.º Na hipótese de já existir procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião acerca do mesmo imóvel, a prenotação do procedimento permanecerá sobrestada até o acolhimento ou rejeição do procedimento anterior.

§ 10. Existindo procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião referente à parcela do imóvel usucapiendo, o procedimento prosseguirá em relação à parte incontroversa do imóvel, permanecendo sobrestada a prenotação quanto à parcela controversa.

§ 11. Se o pedido da usucapião extrajudicial abranger mais de um imóvel, ainda que de titularidade diversa, o procedimento poderá ser realizado por meio de único requerimento e de ata notarial, se contíguas as áreas.

Art. 402. A ata notarial de que trata esta Seção será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

§ 1.º O tabelião de notas poderá comparecer ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura da ata notarial.

§ 2.º Podem constar da ata notarial imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.

§ 3.º Finalizada a lavratura da ata notarial, o tabelião deve cientificar o requerente e consignar no ato que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis.

Art. 403. Para o reconhecimento extrajudicial da usucapião de unidade autônoma integrante de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, bastará a anuência do síndico do condomínio.

Art. 404. Na hipótese de a unidade usucapienda localizar-se em condomínio edilício constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula.

Art. 405. O reconhecimento extrajudicial da usucapião pleiteado por mais de um requerente será admitido nos casos de exercício comum da posse.

Art. 406. O requerimento, com todos os documentos que o instruírem, será autuado pelo oficial do registro de imóveis competente, prorrogando-se os efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido.

§ 1.º Todas as notificações destinadas ao requerente serão efetivadas na pessoa do seu advogado ou do defensor público, por e-mail.

§ 2.º A desídia do requerente poderá acarretar o arquivamento do pedido com base no art. 205 da LRP, bem como o cancelamento da prenotação.

Art. 407. Se a planta não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de 15 dias, considerando-se sua inércia como concordância.

§ 1.º A notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado se a parte notificanda comparecer em cartório.

§ 2.º Se o notificando residir em outra comarca ou circunscrição, a notificação deverá ser realizada pelo oficial de registro de títulos e documentos da outra comarca ou circunscrição, adiantando o requerente as despesas.

§ 3.º A notificação poderá ser realizada por carta com aviso de recebimento, devendo vir acompanhada de cópia do requerimento inicial e da ata notarial, bem como de cópia da planta e do memorial descritivo e dos demais documentos que a instruíram.

§ 4.º Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, também serão notificados, em ato separado, os respectivos cônjuges ou companheiros.

§ 5.º Deverá constar expressamente na notificação a informação de que o transcurso do prazo previsto no caput sem manifestação do titular do direito sobre o imóvel consistirá em anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião do bem imóvel.

§ 6.º Se a planta não estiver assinada por algum confrontante, este será notificado pelo oficial de registro de imóveis mediante carta com aviso de recebimento, para manifestar-se no prazo de 15 dias, aplicando-se ao que couber o disposto no § 2.º e nos seguintes do art. 213 e dos seguintes da LRP.

§ 7.º O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público.

§ 8.º A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação mediante assinatura de certidão específica de concordância lavrada no ato pelo preposto.

§ 9.º Tratando-se de pessoa jurídica, a notificação deverá ser entregue a pessoa com poderes de representação legal.

§ 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.

Art. 408. Infrutíferas as notificações mencionadas neste Capítulo, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de 15 dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.

Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo Tribunal.

Art. 409. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.

Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.

§ 1.º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I — compromisso ou recibo de compra e venda;

II — cessão de direitos e promessa de cessão;

III — pré-contrato;

IV — proposta de compra;

V — reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI — procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII — escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; e

VIII — documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.

§ 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

§ 3.º A prova de quitação será feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida.

§ 4.º A análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião.

Art. 411. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Parágrafo único. A impugnação do titular do direito previsto no caput poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.

Art. 412. Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no prazo de 15 dias.

§ 1.º A inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião.

§ 2.º Será admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do procedimento.

§ 3.º Apresentada qualquer ressalva, óbice ou oposição dos entes públicos mencionados, o procedimento extrajudicial deverá ser encerrado e enviado ao juízo competente para o rito judicial da usucapião.

Art. 413. Após a notificação prevista no caput do artigo anterior, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publicação.

§ 1.º O edital de que trata o caput conterá:

I — o nome e a qualificação completa do requerente;

II — a identificação do imóvel usucapiendo com o número da matrícula, quando houver, sua área superficial e eventuais acessões ou benfeitorias nele existentes;

III — os nomes dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes ou confrontantes de fato com expectativa de domínio;

IV — a modalidade de usucapião e o tempo de posse alegado pelo requerente; e

V — a advertência de que a não apresentação de impugnação no prazo previsto neste artigo implicará anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião.

§ 2.º Os terceiros eventualmente interessados poderão manifestar-se no prazo de 15 dias após o decurso do prazo do edital publicado.

§ 3.º Estando o imóvel usucapiendo localizado em duas ou mais circunscrições ou em circunscrição que abranja mais de um município, o edital de que trata o caput deste artigo deverá ser publicado em jornal de todas as localidades.

§ 4.º O edital poderá ser publicado em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo órgão jurisdicional local, dispensada a publicação em jornais de grande circulação.

Art. 414. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.

§ 1.º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5.º do art. 381 e ao rito previsto no art. 382 e art. 383, todos do CPC.

§ 2.º Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada.

§ 3.º A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente.

§ 4.º Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada, cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida.

§ 5.º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes do art. 198 e dos seguintes da LRP.

Art. 415. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas.

§ 1.º Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação mencionada no caput deste artigo, persistindo a impugnação, o oficial de registro de imóveis lavrará relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião.

§ 2.º O oficial de registro de imóveis entregará os autos do pedido da usucapião ao requerente, acompanhados do relatório circunstanciado, mediante recibo.

§ 3.º A parte requerente poderá emendar a petição inicial, adequando-a ao procedimento judicial e apresentá-la ao juízo competente da comarca de localização do imóvel usucapiendo.

Art. 416. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel rural somente será realizado após a apresentação:

I — do recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural (CAR), de que trata o art. 29 da Lei n. 12.651, de 25 de maio de 2012, emitido por órgão ambiental competente, esteja ou não a reserva legal averbada na matrícula imobiliária, fazendo-se expressa referência, na matrícula, ao número de registro e à data de cadastro constantes daquele documento;

II — do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) mais recente, emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), devidamente quitado; e

III — de certificação do Incra que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos previstos na Lei n. 10.267/2001 e nos decretos regulamentadores.

Art. 417. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel implica abertura de nova matrícula.

§ 1.º Na hipótese de o imóvel usucapiendo encontrar-se matriculado e o pedido referir-se à totalidade do bem, o registro do reconhecimento extrajudicial de usucapião será averbado na própria matrícula existente.

§ 2.º Caso o reconhecimento extrajudicial da usucapião atinja fração de imóvel matriculado ou imóveis referentes, total ou parcialmente, a duas ou mais matrículas, será aberta nova matrícula para o imóvel usucapiendo, devendo as matrículas atingidas, conforme o caso, ser encerradas ou receber as averbações dos respectivos desfalques ou destaques, dispensada, para esse fim, a apuração da área remanescente.

§ 3.º A abertura de matrícula de imóvel edificado independerá da apresentação de habite-se.

§ 4.º Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em condomínio edilício objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere.

§ 5.º O ato de abertura de matrícula decorrente de usucapião conterá, sempre que possível, para fins de coordenação e histórico, a indicação do registro anterior desfalcado e, no campo destinado à indicação dos proprietários, a expressão “adquirido por usucapião”.

Art. 418. O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos.

§ 1.º A parte requerente deverá formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem.

§ 2.º Os entes públicos ou credores podem anuir expressamente à extinção dos gravames no procedimento da usucapião.

Art. 419. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião.

Art. 420. Em qualquer caso, o legítimo interessado poderá suscitar o procedimento de dúvida, observado o disposto no art. 198 e nos seguintes da LRP.

Art. 421. O oficial do registro de imóveis não exigirá, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pois trata-se de aquisição originária de domínio.

Art. 422. Em virtude da consolidação temporal da posse e do caráter originário da aquisição da propriedade, o registro declaratório da usucapião não se confunde com as condutas previstas no Capítulo IX da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, nem delas deriva.

Art. 423. Enquanto não for editada, no âmbito dos estados e do Distrito Federal, legislação específica acerca da fixação de emolumentos para o procedimento da usucapião extrajudicial, serão adotadas as seguintes regras:

I — no tabelionato de notas, a ata notarial será considerada ato de conteúdo econômico, devendo-se tomar por base para a cobrança de emolumentos o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado; e

II — no registro de imóveis, pelo processamento da usucapião, serão devidos emolumentos equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro e, caso o pedido seja deferido, também serão devidos emolumentos pela aquisição da propriedade equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro, tomando-se por base o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.

Parágrafo único. Diligências, reconhecimento de firmas, escrituras declaratórias, notificações e atos preparatórios e instrutórios para a lavratura da ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao processamento do pedido da usucapião serão considerados atos autônomos para efeito de cobrança de emolumentos nos termos da legislação local, devendo as despesas ser adiantadas pelo requerente.

Os tipos de usucapião mais comuns previstos no Código Civil brasileiro são:

1. Usucapião Ordinária (art. 1.242 do CC)

• Requisitos :
  • Posse mansa e importação por 10 anos , sem oposição.
  • Justo título e boa-fé.
• Redução de Prazo : Pode ser reduzido por 5 anos se o proprietário tiver planejado sua moradia habitual ou realizado investimentos de interesse social ou econômico no imóvel.

2. Usucapião Extraordinária (art. 1.238 do CC)

• Requisitos :
  • Posse ininterrupta e sem oposição por 15 anos .
  • Não exige título justo nem boa-fé.
• Redução de Prazo : Pode ser reduzido por 10 anos se o proprietário tiver planejado sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

3. Usucapião Especial Urbana (art. 1.240 do CC)

• Requisitos :
  • Posse contínua e sem oposição por 5 anos .
  • Imóvel urbano de até 250 m² .
  • Uso para moradia própria ou da família.
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

4. Usucapião Especial Rural (art. 1.239 do CC)

• Requisitos :
  • Posse ininterrupta e sem oposição por 5 anos .
  • Imóvel rural de até 50 hectares .
  • Exploração para trabalho próprio ou da sua família e uso como moradia.
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

5. Usucapião Familiar (art. 1.240-A do CC)

• Requisitos :
  • Posse direta e sem oposição por 2 anos .
  • Imóvel urbano de até 250 m² .
  • Abandono do lar pelo patrocínio ou companheiro.
  • Uso exclusivo para moradia do possuidor e sua família.
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Essas modalidades de usucapião visam regularizar a posse de imóveis, promover a função social da propriedade e garantir o direito à moradia.

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