A Lei nº 14.711/2023, que instituiu o marco legal das garantias, promoveu uma verdadeira inovação ao permitir que tabeliães de notas atuem como administradores de contas vinculadas a negócios jurídicos condicionais, oferecendo segurança e neutralidade por meio da chamada “conta garantida” ou, em linguagem internacional, escrow account.
O art. 11, inciso III e §§ 1º e 2º da referida lei conferem ao tabelião a possibilidade de atuar como árbitro imparcial, com funções claras: verificar o cumprimento de condições contratuais, custodiar valores e, ao final, repassá-los à parte devida — tudo com respaldo documental por meio de ata notarial.
🔎 1. O que é a “conta garantida” ou escrow account?
A conta garantida é uma conta bancária segregada, instituída por convênio entre a entidade de classe de âmbito nacional (ex: CNB – Conselho Nacional do Notariado) e uma instituição financeira credenciada, que tem por finalidade custodiar valores relacionados a um negócio jurídico.
Seu diferencial está na sua blindagem jurídica: os valores nela depositados não podem ser constritos por dívidas pessoais do depositante, das partes envolvidas ou do próprio tabelião, salvo se relacionadas ao objeto do negócio (art. 11, §1º, Lei 14.711/2023).
⚖️ 2. Vantagens para o advogado e seu cliente
✅ Segurança na execução do contrato
A conta garantida evita riscos como inadimplemento, frustração de condição ou má-fé. O tabelião, como terceiro imparcial, garante a neutralidade da administração dos valores.
✅ Proteção patrimonial
Ao garantir que o valor do negócio esteja em conta protegida contra penhoras externas, evita-se a exposição indevida dos recursos a execuções fiscais ou ações judiciais alheias.
✅ Celeridade e extrajudicialização
A atuação do tabelião permite que atos que poderiam demandar anos no Judiciário (como a discussão sobre a eficácia de um contrato) sejam resolvidos de forma rápida, segura e documentada.
✅ Valor probatório
O §2º do art. 11 permite que o tabelião lavre uma ata notarial registrando:
- A ocorrência ou não das condições pactuadas;
- O repasse do valor ao destinatário;
- A eficácia ou rescisão do negócio.
Esse documento pode constituir título hábil para fins de registro nos termos do art. 221 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), além de servir como elemento probatório robusto em eventual disputa judicial ou arbitral.
🧠 3. Quando utilizar a conta garantida?
Esse instrumento é especialmente recomendado para negócios em que:
- Há condições suspensivas ou resolutivas;
- Existe desconfiança entre as partes, mas desejo mútuo de fechar o negócio;
- O valor envolvido exige cautela quanto à liberação dos recursos;
- Há a necessidade de formalização probatória da entrega de documentos, cumprimento de obrigações ou liberação de garantias.
Exemplos práticos:
- Compra e venda de imóvel com desocupação futura;
- Distrato com cláusula de devolução de valores condicionada;
- Transferência de quotas em sociedades familiares;
- Entrega de garantia em negócios fiduciários.
📚 Conclusão
O uso da conta garantida administrada por tabelião de notas representa um avanço no ambiente jurídico e contratual brasileiro, alinhando-se às melhores práticas internacionais de governança negocial e segurança jurídica.
Para o advogado, é uma ferramenta estratégica de gestão de riscos, que reforça sua atuação consultiva e preventiva, além de oferecer uma alternativa eficiente e extrajudicial à judicialização de conflitos contratuais.
Ao compreender e orientar seus clientes quanto a esse mecanismo, o advogado se posiciona na vanguarda de um novo modelo de advocacia: mais proativa, técnica e centrada na segurança jurídica dos negócios
Professor Gilberto Netto
