A recente atualização do Código de Normas trouxe uma importante mudança na exigência da Certidão Negativa de Débitos (CND) para a lavratura de escrituras públicas, especialmente nas transações imobiliárias. Anteriormente, a apresentação da CND era um requisito essencial para formalizar a compra e venda de imóveis, alienações fiduciárias e outros atos notariais. Contudo, com a nova regulamentação, a ausência dessa certidão não impede mais a conclusão da transação. Essa alteração tem impactos diretos no setor imobiliário, reduzindo a burocracia e garantindo maior agilidade nas operações.
Base Legal para a Mudança
A alteração está prevista no Provimento 93 da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG/2020, com modificações trazidas pelo Provimento 142 da CGJ TJMG/2024, que modificou o artigo 190 do Código de Normas:
Art. 190. São requisitos documentais legitimadores indispensáveis à lavratura da escritura pública que implique alienação, a qualquer título, de imóvel ou de direito a ele relativo, assim como sua oneração, em se tratando de empresa alienante ou devedora, a apresentação de certidão negativa de débito expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União – DAU por elas administrados.
§ 5º A impossibilidade de obtenção de certidão negativa de débitos em meio eletrônico não impede a lavratura da escritura, devendo o tabelião de notas advertir as partes sobre os riscos inerentes ao ato, consignando essa advertência na escritura. (Nova redação dada pelo Provimento Conjunto nº 142/2025)
Motivos para a Mudança
A flexibilização da exigência da CND foi motivada por diversos fatores, entre eles:
- Decisão do Supremo Tribunal Federal (STF)
- O STF já havia declarado a inconstitucionalidade da exigência da CND como condição para a prática de atos notariais e registrais. Essa decisão reconhece que a falta da certidão não pode ser um impedimento para a formalização de negócios jurídicos.
- Desburocratização e Agilidade nas Transações
- A obrigatoriedade da CND muitas vezes atrasava as negociações, pois exigia que o vendedor apresentasse certidões negativas de débitos previdenciários e tributários, o que poderia levar tempo e dificultar a conclusão do negócio.
- Proteção da Autonomia das Partes
- A nova regra transfere a responsabilidade de avaliação dos riscos diretamente para os envolvidos na transação, permitindo que compradores e vendedores decidam com base em informações disponíveis, sem uma imposição legal que possa travar a negociação.
- Fomento ao Mercado Imobiliário
- Com menos barreiras burocráticas, as transações imobiliárias tendem a se tornar mais dinâmicas, favorecendo a liquidez do mercado e incentivando investimentos no setor.
Como Funciona na Prática?
Com a nova diretriz, as partes envolvidas em uma transação imobiliária não são mais obrigadas a apresentar a CND para lavratura da escritura. No entanto, o tabelião deve informar expressamente aos compradores sobre a ausência dessa certidão, garantindo que tenham plena ciência de possíveis riscos, como débitos tributários vinculados ao imóvel.
Caso haja interesse do comprador, ele ainda pode exigir a apresentação da CND como condição particular para a conclusão do negócio, mantendo assim sua proteção contra eventuais passivos financeiros.
Conclusão
A dispensa da CND representa um avanço na simplificação dos procedimentos notariais e registrais, garantindo mais eficiência ao mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, a mudança reforça a autonomia das partes e a responsabilidade na tomada de decisão. Embora traga benefícios ao agilizar transações, compradores devem continuar atentos e buscar informações sobre a regularidade fiscal dos imóveis para evitar futuros problemas jurídicos.
Essa alteração reflete uma tendência de modernização do sistema registral brasileiro, alinhando-se ao entendimento do STF e contribuindo para um ambiente de negócios mais dinâmico e seguro.
Professor Gilberto Netto
