Adjudicação Compulsória Extrajudicial: O Papel Essencial do Advogado no Processo
Com a entrada em vigor do Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que incluiu no ordenamento regras para a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, foi consolidado mais um avanço na desjudicialização de conflitos no Brasil. A nova sistemática, prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), permite que situações anteriormente resolvidas apenas no âmbito judicial sejam tratadas diretamente nos cartórios de registro de imóveis. Nesse cenário, o papel do advogado ganha ainda mais relevância como elemento indispensável à segurança e eficiência do procedimento.
O Que é Adjudicação Compulsória Extrajudicial?
A adjudicação compulsória é o ato que visa transferir para o adquirente a propriedade de um imóvel, quando há um negócio jurídico válido, como uma promessa de compra e venda, mas o vendedor não outorga a escritura definitiva, mesmo após o cumprimento das obrigações contratuais.
Com o Provimento n.º 150/2023, que alterou o provimento 149 do CNJ, esse procedimento pode ser realizado extrajudicialmente, desde que preenchidos os requisitos legais, proporcionando maior agilidade e menor custo para as partes envolvidas.
Principais Regras da Adjudicação Compulsória Extrajudicial
1. Fundamento Legal e Aplicação
O art. 440-A estabelece que o procedimento segue os termos do art. 216-B da Lei n.º 6.015/1973, regulamentando atos e negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, permuta, cessões ou promessas de cessão.
2. Legitimidade
Conforme o art. 440-C, podem requerer a adjudicação compulsória:
- Adquirentes ou transmitentes do imóvel.
- Cedentes, cessionários ou sucessores.
3. Assistência Obrigatória de Advogado
O parágrafo único do art. 440-C determina que o requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, com procuração específica para o ato.
4. Imóveis em Parcelamento ou Incorporação
Mesmo que o contrato contenha cláusula de arrependimento, a adjudicação compulsória pode ser requerida se o imóvel estiver em parcelamento do solo urbano ou em incorporação imobiliária, desde que o prazo de carência tenha expirado (art. 440-B, parágrafo único).
A Importância da Comprovação de Quitação
Outro ponto essencial no procedimento de adjudicação compulsória é a comprovação de quitação do contrato. Para que o processo seja realizado de forma extrajudicial, é imprescindível que o comprador tenha cumprido todas as obrigações contratuais, incluindo o pagamento do valor estipulado para a aquisição do imóvel. A falta de comprovação de quitação pode ser um grande obstáculo para a adjudicação, pois o cartório responsável pela formalização da adjudicação exigirá documentos que comprovem a regularidade do pagamento. Sem essa comprovação, o requerente não poderá dar início ao procedimento extrajudicial.
Em muitos casos, mesmo que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado de forma regular, a ausência de comprovantes de pagamento pode inviabilizar o reconhecimento da adjudicação compulsória. Por isso, é fundamental que, antes de iniciar qualquer procedimento, o advogado do requerente analise a documentação, garantindo que todas as obrigações contratuais foram cumpridas e devidamente registradas.
O Papel do Advogado no Procedimento
A adjudicação compulsória pela via extrajudicial, embora mais célere e econômica, exige a participação ativa de um advogado para assegurar que o procedimento atenda aos requisitos legais e resguarde os direitos das partes envolvidas.
1. Análise Jurídica do Negócio
O advogado deve verificar a validade do contrato ou negócio jurídico que fundamenta o pedido, conferindo se as cláusulas atendem às exigências legais e se as condições contratuais foram cumpridas pelo requerente.
2. Elaboração do Pedido
O requerente, assistido pelo advogado, deve apresentar ao cartório a documentação necessária, como o contrato, certidões e procuração específica. A clareza e a robustez do pedido evitam entraves no procedimento.
3. Mediação de Conflitos
Havendo resistência ou impugnação por parte do transmitente ou terceiros, o advogado pode atuar como mediador, buscando soluções consensuais para viabilizar a transferência da propriedade.
4. Segurança Jurídica
A presença de um advogado garante que o procedimento siga os princípios da legalidade e segurança jurídica, evitando futuras discussões judiciais sobre a regularidade da adjudicação compulsória.
Benefícios do Procedimento Extrajudicial
- Agilidade: Dispensa a necessidade de ação judicial, reduzindo o tempo para a regularização da propriedade.
- Economia: Menores custos processuais em comparação ao procedimento judicial.
- Desburocratização: Simplificação dos trâmites, permitindo uma solução mais prática e direta.
Conclusão
A adjudicação compulsória extrajudicial representa uma importante evolução nos processos de regularização de imóveis, permitindo uma solução mais ágil e eficiente para disputas de propriedade. Contudo, obstáculos como a cláusula de arrependimento e a falta de quitação do contrato podem impedir o andamento do processo, caso não sejam adequadamente abordados.
O advogado desempenha um papel fundamental em orientar o cliente sobre a viabilidade do processo, assegurando que todas as condições legais sejam atendidas e que a documentação necessária seja devidamente apresentada, destacando a importância da atuação técnica e estratégica para garantir a segurança e a eficiência do processo.
Professor Gilberto Netto
