Os Requisitos para a Ata Notarial no Procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial
Com a publicação do Provimento nº 150/2023 pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a adjudicação compulsória pela via extrajudicial se tornou uma alternativa prática e célere para resolver pendências relacionadas à transferência de propriedade de imóveis. Nesse contexto, a ata notarial desempenha um papel crucial, servindo como instrumento essencial para instruir o pedido perante o Registro de Imóveis.
Este artigo aborda os principais requisitos para a lavratura da ata notarial destinada à adjudicação compulsória, conforme disposto no Art. 440-G do Código Nacional de Normas (Provimento nº 149/2023).
O que é a Ata Notarial para Adjudicação Compulsória?
A ata notarial é um instrumento público elaborado pelo tabelião de notas para atestar fatos, manifestações de vontade e situações que lhe são apresentadas. No caso da adjudicação compulsória, ela reúne informações e provas indispensáveis para o processamento do pedido extrajudicial de transferência de propriedade perante o registro de imóveis.
Requisitos Essenciais da Ata Notarial (Art. 440-G)
- Identificação do Imóvel
A ata deve conter a referência à matrícula ou transcrição do imóvel e descrever os seus ônus e gravames. Caso o imóvel seja urbano, a descrição pode ser limitada à identificação, denominação e endereço, nos termos do § 3º do Art. 440-G. - Fundamentação Jurídica
Deve incluir a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão suporte à adjudicação, como promessas de compra e venda ou cessões, com o histórico das partes envolvidas. - Prova de Quitação
É imprescindível comprovar o adimplemento integral do preço ou a contraprestação devida para a transferência do imóvel. O § 6º permite constar, como prova de quitação, elementos como:- Ações de consignação em pagamento;
- Mensagens e declarações de quitação;
- Comprovantes bancários;
- Declarações em imposto de renda;
- Recibos com autoria confirmada.
- Identificação das Providências Inadimplidas
A ata deve detalhar as obrigações que deveriam ter sido cumpridas pelo requerido para a transmissão da propriedade, indicando o inadimplemento. - Valor Venal do Imóvel
O valor venal, conforme a legislação local, deve ser indicado para dar maior clareza e transparência ao processo. - Observações Sobre a Natureza da Ata
O tabelião deve consignar que a ata não tem valor de título de propriedade, sendo apenas um instrumento para instruir o pedido de adjudicação compulsória, podendo ser aproveitada em eventual processo judicial (§ 2º), ou até mesmo servir de pedido alternativo para usucapião.
Outras Disposições Importantes
- Inclusão de Provas e Depoimentos:
A ata pode conter imagens, documentos, gravações, declarações do requerente e depoimentos de testemunhas. Estas devem ser alertadas sobre a penalidade para falsas declarações (§ 5º). - Conciliação ou Mediação:
Caso haja consentimento do requerente, o tabelião poderá instaurar mediação ou conciliação entre as partes, buscando solucionar o conflito extrajudicialmente (§ 8º). - Extinção por Inércia:
A ausência de diligência pelo requerente dentro dos prazos fixados pelo oficial do Registro de Imóveis resultará na extinção do processo extrajudicial (Art. 440-J).
Princípio da Fungibilidade: Alternativa em Caso de Insuficiência de Requisitos
Em situações onde a ata notarial não atende integralmente aos requisitos para adjudicação compulsória, o princípio da fungibilidade pode ser aplicado. Esse princípio permite que a ata seja interpretada e aproveitada para outros fins jurídicos, como o procedimento de usucapião.
O advogado pode, de forma estratégica, formular pedido alternativo para que, não sendo possível a adjudicação compulsória, a ata seja utilizada para instruir o pedido de usucapião, desde que presentes os requisitos mínimos para este procedimento.
Essa abordagem reforça a flexibilidade da via extrajudicial e evita o retrabalho, otimizando o tempo e os recursos das partes envolvidas.
A Importância da Assessoria Jurídica
Embora a via extrajudicial proporcione maior celeridade, o processo de adjudicação compulsória exige a observância rigorosa dos requisitos legais. Nesse sentido, o apoio de um advogado especializado é indispensável para assegurar a regularidade do procedimento e para evitar impugnações que possam retardar a solução.
Além disso, a análise da viabilidade do pedido e a orientação quanto à documentação necessária tornam o trabalho do advogado essencial em todas as etapas do processo.
Conclusão
A ata notarial para adjudicação compulsória é um instrumento robusto e indispensável no procedimento extrajudicial. Quando bem elaborada, com o cumprimento de todos os requisitos legais, garante agilidade e segurança jurídica para as partes envolvidas.
Com o Provimento nº 150/2023, o CNJ consolida a importância da via extrajudicial como alternativa eficiente, reforçando o papel do tabelião como agente de pacificação social e do advogado como figura central na defesa dos direitos e interesses do cliente.
