Cuidado com Valores Negociados aparentemente Inferiores ao Valor Real do Imóvel
No contexto das normas de combate à lavagem de dinheiro (LD) e ao financiamento do terrorismo (FT), o Provimento n. 149 do CNJ, complementado pelo Provimento n. 161 de 2024, reforça a atenção às operações imobiliárias que apresentam discrepâncias entre o valor negociado e o valor real de mercado. Tais operações geram comunicações obrigatórias à Unidade de Inteligência Financeira (UIF), podem exigir transparência e precaução dos envolvidos.
O que diz a norma
De acordo com o artigo 155-A, XI, do Provimento n. 161, notários e registradores devem observar:
“Operações que apresentam sinais de caráter fictício ou de relação com valores incompatíveis com os de mercado.”
Isso significa que transações que declaram valores artificialmente reduzidos podem ser interpretadas como tentativa de ocultar patrimônio, subverter controles fiscais ou disfarçar a origem ilícita de recursos.
Comunicação Obrigatória ao COAF
Quando uma operação apresenta sinais de subavaliação do imóvel sem justificativas claras, o notário ou registrador tem o dever legal de comunicar a transação à UIF. Essa comunicação ocorre independentemente de qualquer obrigação de ilicitude, pois uma simples discrepância de valores é suficiente para levantar suspeitas.
O que diz a norma
De acordo com o Provimento n. 161:
“Operações que apresentam sinais de caráter fictício ou de relação com valores incompatíveis com os de mercado.”
Isso significa que qualquer transação com valores declarados muito abaixo do valor de mercado pode ser interpretada como uma tentativa de evasão fiscal, ocultação de patrimônio ou desvio de recursos de origem ilícita, exigindo a comunicação obrigatória ao COAF.
Riscos de Valores Subavaliados
Valores registradores inferiores ao mercado podem acarretar:
- Comunicação ao COAF : O ato pode ser considerado suspeito e comunicado à UIF.
- Penalidades Fiscais : A Receita Federal pode aplicar multas e exigência de recolhimento de impostos sobre o valor real do imóvel.
- Desconfiança Jurídica : A operação pode ser contestada judicialmente por terceiros, especialmente em casos de inventários, partilhas ou dissolução societária.
Recomendações aos Clientes
Para evitar suspeitas e garantir a regularidade da transação, siga as orientações abaixo:
- Declare o Valor Real Negociado
Oriente seu cliente ao registrador o valor efetivamente negociado no contrato de compra e venda. A subvalorização pode ser interpretada como tentativa de evasão fiscal ou lavagem de dinheiro.Exemplo:
Uma propriedade avaliada em R$ 1.000.000 é vendida por R$ 500.000 no contrato. Essa discrepância pode levar a questionamentos e à comunicação ao COAF. - Realizar uma Avaliação de Mercado
Recomenda a contratação de um avaliador imobiliário independente para determinar o valor justo do imóvel. Isso oferece respaldo técnico e compensação à transação.Exemplo:
Um terreno em região valorizada foi negociado por um valor inferior ao preço praticado no bairro. A avaliação declarou que o imóvel tinha limitações específicas que justificavam o preço limitado, como restrições ambientais. - Justifique Reduções de Valor
Caso o valor declarado seja significativamente inferior ao do mercado, oriente a inclusão de justificativas claras no contrato, como necessidade de reparos, restrições legais ou urgência de venda.Exemplo:
Uma casa cujo valor de mercado é R$ 800.000 foi vendida por R$ 600.000 devido a problemas estruturais registrados em laudo técnico. - Formalize uma Negociação
Utilize contratos bem detalhados, incluindo cláusulas que expliquem o racional do valor negociado. Evite acordos informais que possam gerar dúvidas sobre a lisura da transação.Exemplo:
Um imóvel foi vendido por um valor abaixo do mercado em razão de uma dívida que o vendedor possuía com o comprador. Essa justificativa foi documentada no contrato e respaldada por documentos comprobatórios.
Conclusão
Registrar valores de transações imobiliárias de forma condizente com o mercado é essencial para evitar comunicações ao COAF e problemas legais. Os advogados têm um papel crucial em orientar seus clientes para que adotem boas práticas, garantindo transparência e segurança em todas as etapas da negociação.
Por meio de medidas preventivas, é possível garantir que a operação seja realizada dentro das restrições legais, protegendo os interesses das partes envolvidas e assegurando a integridade do mercado imobiliário.
Professor Gilberto Netto
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