Memorial Descritivo para Usucapião e Certidão de Origem: Evitando Divergências
A usucapião, como forma de regularização fundiária, é um dos instrumentos mais utilizados para garantir o direito à propriedade de imóveis urbanos ou rurais. No entanto, para que o processo seja exitoso, a documentação precisa ser precisa e consistente, especialmente no que se refere ao memorial descritivo e à certidão de origem emitida pela prefeitura.
Esses dois documentos são cruciais no processo de usucapião:
- Memorial descritivo : elaborado por um profissional habilitado (normalmente um engenheiro ou arquiteto), descreve detalhadamente a área do imóvel, incluindo medidas perimetrais, confrontos e a extensão total.
- Certidão de origem : documento fornecido pelo município, que atesta a situação cadastral e registral do imóvel, muitas vezes contendo informações sobre a área, aprovação, endereço e ocupação.
No entanto, divergências entre esses documentos são bastante comuns. Imagine, por exemplo, que o memorial descritivo declare que o lote possui 390 m² , mas a certidão de origem indicada 360 m² . Essa diferença aparentemente simples pode comprometer todo o processo, pois o registro imobiliário exige compatibilidade e clareza nas informações.
A Importância de Verificar a Certidão de Origem Antes de Elaborar o Memorial
Para evitar problemas como o descrito acima, é fundamental que o profissional, pela regularização, consulte primeiro a certidão de origem emitida pela prefeitura. Este documento deve ser tratado como base inicial para a elaboração do memorial descritivo, pois reflete os dados cadastrados no município, que frequentemente são usados como referência pelas serventias extrajudiciais e pelo Poder Judiciário.
Além disso, uma análise prévia junto à prefeitura pode revelar inconsistências ou dados desatualizados, permitindo sua correção antes de dar continuidade ao processo de usucapião. Isso evita retrabalho e acelera a regularização.
Base Legal: Quando o Memorial Descritivo é Dispensado
É importante destacar que, em alguns casos, o memorial descritivo pode ser dispensado. Conforme disposto no art. 401, § 5º, do Provimento 149 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) , a apresentação de planta e memorial descritivo será desnecessária se o imóvel usucapiendo para:
- Unidade autônoma de condomínio edilício ; ou
- Loteamento regularmente instituído .
Nesses casos, basta que o requisito mencione a descrição constante da respectiva matrícula do imóvel. Assim, em situações de divergências pontuais, pode ser inconveniente apresentar apenas a certidão de origem para evitar contradições que possam atrasar o processo de regularização.
Boas Práticas para Evitar Inconsistências
- Consulta prévia à prefeitura : antes de contratar a elaboração do memorial descritivo, solicite a certidão de origem do imóvel. Verifique se as informações cadastradas no município estão corretas e condizem com a realidade da ocupação.
- Comunicação com o profissional técnico : forneça ao engenheiro ou arquiteto todas as informações obtidas da certidão de origem para que ele possa elaborar o memorial descritivo alinhado com os dados municipais.
- Revisão detalhada : ao receber o memorial descritivo, compare as informações com a certidão de origem, observando principalmente a extensão do imóvel, os confrontos e o endereço.
- Correção de dados na prefeitura : caso a certidão de origem contenha informações desatualizadas, procure regularizá-las junto ao setor responsável antes de protocolar o pedido de usucapião.
Conclusão
A regularização de um imóvel por usucapião exige atenção a detalhes que podem parecer pequenos, mas que têm impacto direto na acessibilidade ou na inclusão do processo. Por isso, compare as informações entre o memorial descritivo e a certidão de origem não é apenas uma questão técnica, mas uma garantia de que o procedimento será desenvolvido de forma célere e sem entraves.
Nos casos em que o imóvel seja unidade autônoma ou loteamento regularmente instituído, a dispensa do memorial descritivo, conforme previsto no Provimento 149 do CNJ, pode ser uma solução prática e segura para simplificar o processo.
Consulte a prefeitura, verifique os dados e trabalhe com profissionais envolvidos. Isso fará toda a diferença no sucesso do seu caso.
Professor Gilberto Netto
Dispositivo:
§ 5.º Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.
